欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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解除


売買契約の目的物に「隠れた瑕疵」が存在する場合、我々、買主は損害賠償請求か、若しくは、その売買契約の目的を達成できない場合には、契約自体を解除することができる。

では、いかなる場合に契約が、目的不到達と認められるのだろうか。この点については、あらかじめ契約の内容自体に明記されていない場合、その明確な基準はないのではないかと考える。つまり、その販売会社の意思(商品を売った後で、消費者に対してどこまで、対応するか)が大きく関与することとなる。

これからマンションを購入しようと考えている方は、驚くかもしれませんが、ほとんどの、販売会社の対応は、「倒壊するぐらいの危険性」がなければ、解除することはできず、通常の場合、三交と同じ様に「法令等にてらして」それ以内であるならば、たとえそれが、ギリギリでも一応は、目的が達成できる範囲内なら「売買契約は有効に成立しているのだから、雨漏れするほどの不具合があろうともそこに住み続けろ!」ということになる。


しかし、当方の事案に当てはめて解釈すれば、当方においては、瑕疵や不具合に対して、疑問を感じたのが入居して間もなくであった。そして、3ヶ月点検・1年点検・2年点検と逆梁の亀裂やバルコニー天井の亀裂について指摘した(天井が一体なため雨漏り等を未然に防ぐため)わけであるが、当初、当マンションの状態について補修で十分に可能な範囲であると認識していたため、売主である三交に対して、補修の催告を促していたわけである。


これに対して、三交は、2年以上にも渡って「発生している多くの亀裂が、乾燥収縮である。」と主張し続け、結局、適切な処置を施すことなく放置し続けたわけであり、本件の様に「補修や詳細な原因特定の検査を願い出たが、売主が全く応じなかった結果、損害が拡大した」というような事案においては、売主に契約の目的自体を達成させる意思がないといえ「契約を解除」することができるのではないかと思える。



また、通常、不動産(特定物売買)においては、「瑕疵担保責任」が問題となるが、この様に、販売当初から不具合が存在し、且つ、売主が重要事項説明で明記・説明した「アフターサービス」等の注意義務を怠り、不具合を放置したために、損害が拡大したという様な場合においては、債務不履行の一つである「不完全履行」(目的物が本来の内容に達していないこと)の成立も考慮しなければならない。
不完全履行(債務不履行責任)は通常、不特定物売買(新車等代替性のあるもの)において論じられるものであり、不完全ながらも一応の履行がなされていると解される。が、しかし、「拡大損害が発生した」場合においては、損害が当初の瑕疵の程度を超えている所に注目したい。
そして、不完全履行が発生し、追完可能な場合(契約の目的を達成しうる場合)であれば、売主に対して履行の催告を行い(瑕疵修補請求=有力説)、その後、相当な期間の経過後、売主の一方的な都合等で、履行がなされなければ、上述の「瑕疵担保責任」と同様に、売買契約を解除することができるのではないかと思う。

以上の点から、「瑕疵担保責任」・「債務不履行」のいずれの場合にせよ、当マンションの様に売主が買主の補修等の催告に正当な理由なく応じなかったという、かかる事案においては、本売買契約の解除が可能ではないかと考える。
つまり、ここまで損害が拡大したことについて例えば、いきなり発生したなど三交不動産に全く過失がなければ、90%+解決金で納得できるが、再三、補修や検査を要求したにも関らず、三交が無視していたため損害が拡大したという点で解除が可能だということです。


但し、上述の内容は、あくまで、補修等の催告をしたが、適切な補修等をしてもらえなかった結果、不具合が進行した場合(逆梁の亀裂等)であるため、当マンションのすべての住民に当てはまるものではないであろう。
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by magekiretuz | 2007-03-03 08:24 | 法律