欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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問題点(まとめ)




<原始的瑕疵>・・・契約の締結前から欠陥が存在=大規模な補修・補強を要する不完全な商品


  
  欠陥発生     契約締結      履行督促      被害拡大
    |━━━━━━━|━━━━━━━━|━━━━━━━━|





(法的問題点)

①契約締結時、欠陥の事実(大規模な補強等を要する不完全な商品の引渡し)について担当者等が悪意であったか(知っていたか)という点。



②原始的な欠陥により販売時における『建物についての物件価格』が、適正な価格ではなく(当初より資産価値が減損しており)、契約時に購入者が対価以上の金銭を交付しているという点。(財産上の損害)=①において悪意であれば刑法上の問題)



③原始的な欠陥について、建築基準法施行令違反の検討を要する点。『コンクリートのかぶり厚不足(第79条)及び、型枠・支柱等の早期撤去(第76条)』この点に関しては、国土交通省、『型わく及び支柱の取り外しに関する基準を定める件』等の見解が重要。

支柱等の取り外しや、盛りかえ(動かすこと)に関する技術的な見解は、本件に起因する欠陥が一度発生してしまうと取り返しがつかないため、非常に重要である。



④品質が確保されていないという、不完全な商品の引渡し(債務不履行)に対して、補強等により完全な状態にして(原状回復して)完全な履行を行う旨を同社に対して再三、督促したが、同社使用者が、同社職員をして、技術的説明等をなさしめ、また、緘黙により、完全な商品の引渡しという『履行を長期に渡って免れ』、以って、適切な処置を行うことができずに被害が拡大したという点。(刑法246条2項の問題)



⑤「商品の品質が確保されていない」ということや、「同社が現時点において補修の方法を確定できない」=原状回復できない)ということから、完全な商品の引渡しという契約の目的が継続できないと判断され、且つ、その欠陥の発生時期が原始的であると推察されることから、以って、契約自体が『無効』となるという点。後発的(契約締結後)の瑕疵(欠陥)部分については、契約の『解除』となる。(民法541、543条)



⑥重要事項説明時において、同社の宅地建物取引主任者、有資格者等が、同社のアフターサービスなどについて、『十分な役務の提供の約束』(契約内容の債務の一つ)などの説明をおこなったという点。(実際は全く、役務の提供がなされておらず、信義則に反する。民法1条2項)
また、個人的には、「金銭の貸借の斡旋に関する事項」について、説明を受けていないという点。(重要事項説明書には明記すらされておらず、告知義務違反)



⑦当方らは、自主的な検査等により、履行不能等を主張・立証しており、かかる場合には、同社が、住民らの履行の請求に対する抗弁(放置の正当性)、違法性阻却事由、帰責性不存在等の主張・立証を行わなければならないが、当時の担当者・関係者を含めて十分な調査(ヒアリング等)すらおこなっていないという点。

尚、当時の担当者らの経験に即しての陳述等は、特別な体験として、意識的に観察されていると推察されるため、相手方の抗弁としては1番、信用性が高いと思われる。





⑧私的財産保護秩序の攪乱及び、商取引の著しい混乱の防止等(消費者の不信感の増大防止)が徹底されていないという点。


人の生命や財産に侵害を与える事案など、本件欠陥事案(本件は財産的侵害)のように、社会的問題が発生した場合、企業と個人、使用者と現場担当者などの間の法的責任等の所在が曖昧なために、十分な『原因究明』がなされず、また企業が情報を秘匿することで『法的責任等』を回避しようとする姿勢がみうけられる。

企業の原因を究明しないという姿勢は、その企業の商品の危険性など、今後、再発防止策が徹底されないことの明示へとつながることとなる。

また、企業経営・行政政務等の透明性の向上も重要となる。





Q、企業不祥事が起きた場合に企業に期待することを選択肢から3つ選んでください。


1位・・・原因の究明とその開示(96、8%)

2位・・・今後の対策の発表(82、1%)

3位・・・関係したことに関する補償(55、5%)

4位・・・企業経営の透明性(49、4%)

5位・・・トップの謝罪(4、9%)


2005年~(東京都消費者月間実行委員会アンケート)~より
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by magekiretuz | 2007-10-10 01:30 | 法律