欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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カテゴリ:法律( 12 )
国土交通省中部地方整備局
[参照]三交不動産欠陥マンション問題
http://www.geocities.jp/kekanmondai/

~相対的説明事項 (相対的重要事項)~

宅地建物取引業法第35条第1項本文の重要事項(第35条第1項第1号から第14号(=絶対的説明事項)以外の事項で、当該取引において【契約を締結するに際して考慮されるべき事項】や【取引の相手方の意思決定に影響を与える事項】等である。


この相対的説明事項は絶対的説明事項よりも重要性が高い場合があり、説明しなかったり、誤った説明、不完全な説明をすると契約の無効や解除原因となると考えうる。(注:説明しないことについて相当な合理的理由があれば別)

相対的重要事項 
 物理的事項(修繕) ・・・ 雨漏れ、腐食、火災、その他
 心理的事項 ・・・・・・・・・ 自殺、死亡事故、その他
 環境的事項 ・・・・・・・・・ 眺望、日照、騒音、その他
 相隣関係事項 ・・・・・・・ 近隣紛争、境界紛争、その他



3ヶ月点検時において、当該不具合などを住民らが同社に指摘していたが、それでもなお同社がその事実を告げずに一部の住民らに販売していた問題で、国土交通省中部地方整備局の今までの見解では、『同社は、3ヶ月時点では、当該亀裂等がどこの建物でもよくある乾燥収縮亀裂だと判断していたので結果的に不完全な債務の履行(不完全な補修)をしたのであり、その事実を秘匿して販売したとしても重要事項説明の相対的重要事項(水漏れ、自殺の有無等)への説明上の問題であるといいきれるものでもなくグレーゾーン(限りなく黒に近い灰色)である』としている。




この点、まず第一に当該亀裂が乾燥収縮によるものであるにせよ、アフターサービス規準に該当する不具合(長辺方向に生じる亀裂や白華現象を伴う構造耐力および雨水の浸入を防止する部分の亀裂等)であれば、不完全な債務の履行(不完全な補修)が許されるものでもないし、乾燥収縮によるものであるからといって購入者に対して当該無数の亀裂の存在(物理的事項)および補修などの事実を秘匿して、一切説明せず販売してもよい合理的な理由にはならず、むしろ、積極的に説明するべきである。


第二に、同社が3ヶ月当時、乾燥収縮であると判断にいたった意思形成過程において、例えば、さまざまな調査(かぶり厚測定やたわみ測定等)などをして当該亀裂の他の発生原因・要因の可能性を消去してゆき、最終的に考えられるものとして「乾燥収縮しかない」と断定できたという事情等がなければ、注意義務および努力義務に違反していないとは言いきれるものでもない。



第三に、法律に本来グレーゾーンはなく黒か白かであり、本件が例えば、「不法行為」を主張している事案なら、住民らに『同社の故意や過失』を立証する責任があるため民事訴訟等を要するであろうが、本事件においては、あくまでも「契約違反並びに債務不履行」が問題となっているため、住民らには、「瑕疵の存在」を証明することが課せられる。
この点、判例においては 訴訟上の因果関係の立証は、「自然科学的証明ではなく、経験則に照らして高度の蓋然性を証明することであり、通常人が疑いを差し挟まない程度に真実性の確信を持ちうるものであることを必要とし、かつ、それで足りる。」(最高裁昭和50年10月24日第2小法廷)とあり、この判決の趣旨は、自然科学的な証明(地球が自転、公転している・万有引力の法則等)とは違い、反論の余地があっても立証があったと認められ、医療・公害訴訟など、高度に科学的かつ未解明な点が多い領域において、一般の被害者に一切の科学的反証を許さない厳格な因果関係の立証を要求すれば、被害者の救済を完全に否定することになるため緩やかに解されているというものである。


本事件においては、同社側は、取締役社長名の文書において、「何らかの瑕疵が存在する蓋然性が高い」「商品としての品質が確保されていないと判断」としているため、これにより因果関係の立証は推定されるため、住民側の立証は終了したことになる。

これに対して、反論(反証)として同社が当該瑕疵の拡大等について、同社に「帰責性がない」ことを同社側が立証しなければならず、立証できれば、白であり、できなければ黒となり、グレーゾーンはありえないこととなる。




第四に、宅地建物取引業法第37条と35条を比較してみると、
37条には「・・・遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。」
とあり、
35条には、「・・・取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
とある。

両者の違いは『35条には、【少なくとも】(最低限)という文言と【説明をさせなければならない】という説明まで要求されているところ】である。

つまり、35条は絶対的重要事項とともに相対的重要事項を無視できないことを規定しており、また、47条(故意の不実告知、事実の不告知等)を引用するまでもなく、35条は完全な説明までもが、民法の理論「権利関係」および宅地建物取引業法、法令上の制限等を把握していると解される取引主任者に要求されているわけである。(この他に民法の知識が要求される資格としては、不動産鑑定士や司法書士などがある)

従って、当該無数の亀裂の理由が何であれ程度から考慮して、当該無数の亀裂の存在は、相対的説明事項の物理的事項(修繕)に該当すると考えられる(無数の亀裂の存在を告げていれば購入することを控えたと考えうる)ため相対的重要事項(無数の亀裂の有無等)への説明上の問題がなかったと言い切れるものでもない。




第五に、重要事項説明35条8号や書面の交付37条7号では、「解除に関する事項」が絶対的記載事項とされており、多くの説明書等の雛形においては、「売主または買主は、双方の相手方が本契約に違反し相当の期間を定めた履行の催告に応じない場合には、本契約を解除することができる」などとされているが、三交不動産の重要事項説明書および契約書には我々、買主が違反した場合にのみ、三交不動産が買主に対して解除できるとか、損害賠償の予定または違約金等で、20%相当額の違約金を請求することができると記載・説明されているのみで、売主(同社)が違反した場合等などは一切記載・説明されていないため、絶対的記載事項に問題がなかったと言い切れるものでもない。

また、本事案は、住民らの相当の期間を定めた履行の催告に対して、同社が、不完全な履行(債務不履行)を行ったものでもあるため「解除に関する事項」に記載されている事実に相手方を誤信させる要素があったと考えられる。




第六に、総務省行政管理局「行政手続法逐条解説」によれば、『処分基準を公にしておくことについては、処分の原因となる事実の反社会性や相手方の情状等を個別の事案ごとに・・・評価(し)・・・あらかじめ具体的な基準として画一的に定めることが技術的に困難なもので(あるから)・・・努力義務としている』とあり、さらに『処分基準を公にしておくことについても、これにより脱法的な行為が助長される場合も想定される・・・』としている。


この点、
宅地建物取引業法第65条には、『1.業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。』
とあるため同法65条の実質的制度趣旨は、「関係者に損害を生じさせないこと」である。本事件は、同社が本件合意書で、「引越費用・その他の諸経費、迷惑料等一切の損害賠償を含む」と明記しているため同社が住民らへの損害の発生を認めたこととなり同法65条の実質的制度趣旨に反したことになる。

しかしながら、『業務に関し』という点で、形式的に当てはまらないとすれば、本事案に類似する事案等(関係者に損害が生じる事案)に関して、今後、総務省行政管理局の示唆する「脱法的な行為が助長される場合も想定される」であろう。
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by magekiretuz | 2008-05-17 16:23 | 法律
法益侵害に関する比較衡量

06年12月、三交不動産(津市)は「建物に何らかの瑕疵が存在する蓋然性(可能性)は高い」と取締役社長名の文書で謝罪した。



瑕疵の存在の蓋然性を同社が認めるまでに実に2年間、さらに買取の提示までは、3年半もの月日を要したわけであるが当該亀裂などに関しては、分譲12ヵ月後の05年、補修予定日も同年6月18日とされており、当時の担当者2名(1級建築士)は、構造耐力上主要な部分であるベランダの逆ばり及び天井の亀裂等を確認していたが、同社は補修等に関して敢えて、放置した。



上記に関する紛争から06年12月以降、本売買契約第13条、15条、16条及び、重要事項説明書第19項並びにアフターサービス規準等の違反行為が原因により当該瑕疵を拡大させたことに対して、財産上の侵害行為に対する賠償や消費者が瑕疵を調査し証明し、瑕疵が存在する蓋然性を認めさせるために要した約2年間に渡る精神的侵害(時間・費用の無駄、不快感)に対して、互譲や一定の法律関係に関する合意などを要件とする「和解契約」などを同社に提示した。



しかし、同社は07年2月、詳細は後日、本事件に関する行政庁の決定等が確定次第、書籍等で明らかとしたいが、鈴鹿営業所にて取締役社長名の「契約」を提示し、さらに本契約書には、「本業務に関して知り得た情報を『一切』口外してはならない。万一、口外したことにより(同社)に損害が生じた場合、これを賠償し(同社)に些かも迷惑をかけない。」と書かれていた。



同社の上記提示に対しては、個人的・詳細な調査などによって全住戸に瑕疵が存在していることを認識した以上、上記の『口外すれば、同社が賠償請求する』という文言などが、一般人の社会通念などに照らして、穏当ではなく、また双方の互譲や合意がなければ意味がないと判断したため、上述のように「和解契約」などを提示し続けたが、これに対し、同社は本建物に「瑕疵が存在する蓋然性が高い」と認めながらも分譲12ヶ月で当該瑕疵を認識していたことについては、「担当者は、『知らなかった。』と言っている」などと白を切ったり、ある時には、「担当者が報告ミスをして会社が判断ミスをした」などと使用者の責任を考慮せず、組織ぐるみではないことを強調するなど悪質さを示した。



その後、多数の住民らが、各報道等でコメントするなど、本事件の真相などが告発され、同社は、住戸を販売価格で、買い取ることや、慰謝料の意味での解決金の支払いなどを住民らに提示した。
しかし、本事件に関して同社から支払われた『解決金』については、同社が本合意書に「『紛争』ではなく『紛議』のための解決」と明記したため、「課税か非課税か」をめぐって税務当局と住民らの間で紛議が生じ、多数の住民らは07年8月以降、税務当局らに本事件の真相などを説明した。




当方も当局に取締役社長名の「契約」や本事件に関する経緯などを説明したところ職員の方も本契約について「(名目が)慰謝料等」ではないのですか?」と一寸、瞠目した様子であった。

当方は、税務当局に同社に本契約の詳細『役務の提供や経費等』を確認するよう要請し、同社に対しては、本契約の詳細を当局に提示するよう伝え、後日、当局は同社に対して、本契約などの詳細の提示を求めたようであるが、同社は「お客様の個人情報」を理由に拒否したとのことである。



しかしその後、08年1月、本事件に関して当局らがどのように認識したかは当方の知る由も無いが、三重県庁など他の行政庁が同社からの証拠(日本建築構造技術者協会の検査結果など報告証書等)の提出を重視し「住民らが告発している事実」に関しては、「問題にするほどのものではない」と返答するなど、本事件の決定等につき『公正さに欠ける』という国民評価をかわしがたいのでないかと危惧する中、税務当局に関しては、本件を『人為的災害等』として、『解決金』については、「非課税」とした。

この点について、税務当局に記して謝意を表したい。




本事件に関して特に問題となることは、当該瑕疵保証問題について、同社有資格者らが本売買契約並びに、重要事項説明書で明記・説明・交付した事項等に関して、当該債務の履行請求など、住民らからの催告を受け、同社が確認し、結果惹起の危険性への予見可能性が否定できない状態であったにもかかわらず、住民らの錯誤に乗じて「債務の猶予」などの処分行為の意思表示をさせ、あるいは錯誤に陥っていない住民らに対しては、敢えて当該瑕疵などを放置する姿勢を示すことで住民らが「大企業相手に、何を言っても無駄である。何もしない」と疲れるのを待ち、「文句があれば裁判などで訴えを提起してはいかがですか。代理人、相談役等に任せられますし、こっちはそのほうが楽ですから。」と、消費者が泣き寝入りする機会を窺っていたという法規を支える国民の法感情から乖離した社会倫理すなわち社会の健全な道義的観念に反する同社の不作為的な法益侵害に関する当該法規上の構成要件該当性、違法性論、責任論である。
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by magekiretuz | 2008-04-03 15:59 | 法律
法令解釈、疑義生じる
現在、本マンションの住民らは、本件欠陥マンション事件において、宅地建物取引業法上の法令解釈及び、適用等に関する疑義について、三重県及び国土交通省中部地方整備局に対しその特定などを求めているが、以下の点が争点となる。


               【事実関係】

同社は、平成15年から平成16年頃にかけて本マンション買主らとの間で三重県桑名市所在の本建物の売買契約を締結したが、この業務において同社には、以下の点で宅地建物取引業法(以下「法」という。)上の違反に関して疑義が生じた。


                   記   

1.法第37条第1項各号に定める書面(売買契約書)において、『10号.天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容』及び、『11号.当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容』に関する明記及び説明がなされていた。


2.上記1の11号のその他の措置については、法第35条及び法第35条の2に基づく重要事項説明時に交付された重要事項説明書第19項及び、同社編集発行の別冊規準等においてもその詳細な内容が事細かく明記されていた。


3.買主らは、平成16年3月頃の引渡し直後から半年までに、構造耐力上主要な部分に生じるさまざまな欠陥(大はりに生じた錆汁やエフロを伴う鉛直及びハの字亀裂や、長辺方向に生じた床の45度亀裂など、別冊規準等に当てはまる不具合)を発見し、以降、平成18年まで上記1、2(売買契約書、重要事項説明書及び別冊規準等)に基づき誠実な履行を求めるが、「構造耐力上主要な部分ではない」等と買主らの不知に乗じて、何らの十分な安全確認、原因調査を行うことなく、債務の履行等を拒否し続けた。

また、同社は3ヶ月点検(買主らの欠陥の指摘及び同社の目視確認)以降、何らの十分な安全確認、原因調査を行うことなく、さらに売れ残り物件の販売及び、引渡しを行った。


4.上記1、2、3及び、発生・拡大した当該損害結果から、建物の売買の契約の締結については、その勧誘に際し、法第47条に定める第37条第1項各号に掲げる事項10号及び、11号について、法第37条に定める書面(売買契約書)及び法第35条及び法第35条の2に基づき作成された重要事項説明書第19項に明記された事項に関して、同社の慣行から当該事項等を誠実に履行(相当程度の瑕疵が存在しなければ特段、原因を調査し、妥当な補修を)するつもりがなかったにもかかわらず、故意にその事実を告げずに又は、当該事実と反する事実(別冊規準等に該当する不具合等があれば補償するなどの不実等)を告げて、契約の締結について勧誘したと評価し得る。


5.以上から、法第37条第1項各号に定める書面(売買契約書)への明記及びその説明に関する問題並びに、法第47条に定める第37条第1項各号に掲げる事項への不実の告知等に関する問題から、欠陥又は、不具合の進行、拡大など、法第65条、関係者(買主ら)への損害が発生した。




また、故意に関しては、団藤説・大塚説によれば、「故意責任の本質は、事実を表象(認識・予見)し規範に直面して反対動機を形成したにもかかわらず、規範を乗り超えて敢えて行為に出たという反規範的人格態度に対する道義的非難であり、事実を表象しながら、敢えて手を拱いて事態が悪化するのを放置する認容(意思的要素)という態度は、規範に違反する積極的な人格態度を示しているといえる」としているため、事実を認識・予見しながら、事態が悪化するのを放置する認容という反規範的人格態度に対する同社の慣行的基準に関する解釈(慣行的基準から当該故意を推認)や、構成要件該当事実についての認識・予見(一般人において反対動機の形成が可能な程度の事実認識・予見)なども重要な争点となる。

なお、かかる認容(意思的要素)が存在すれば、責任非難には十分であるから、積極的内心事情である意欲的要素までは不要と解する。
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by magekiretuz | 2008-03-08 09:23 | 法律
誠に遺憾
相次ぐ、大企業や国の不祥事などが発覚している昨今、企業側の作為・不作為等による問題の発生などを、専門的知識の質や量の面で圧倒的に劣る一般消費者があらかじめ予見・看破することは著しく困難であり、ゆえに、被害が拡大した後に企業のトップが問題の発覚に対して「誠に遺憾」又は「ご迷惑をお掛けしました」などと声明することとなる。


本マンションの住民らが、各関係省庁へ要請した部分、すなわち本件瑕疵問題において特に分析されなければならないことは、一連の瑕疵放置問題における①被害の特質および程度② 不快・不安な生活の継続③ 安全性の証明度④当該瑕疵の残存期間および可能性⑤平穏な生活を送る権利の侵害(平穏生活権の侵害)⑥ 加害行為の悪質性⑦ 売主等の対応の悪さ⑧証明されない財産的損害の補填などである。

ここで本瑕疵問題において、不本意ながら退去した本マンションの住民らが特に述べたかったことを代弁すれば、それは「約3年間にも及ぶ本欠陥マンションへの居住自体が安全で快適な居住生活を送る利益の継続的な侵害であり、精神的侵害を常にもたらす生活利益の侵害、居住権の侵害であった」ということであろう。

この点同社、職員らは以下のように主張している。


『欠陥住宅への3年間に渡る居住は、住民らにとっては、むしろ十分な「利得」「利益」の取得である』と。




約3年間という本欠陥マンションに滞在する年数が経過したということは、それだけ欠陥住宅への居住という「不利益の継続年数」が長期化したということでもあり、本欠陥マンションに居住し、財産に対する侵害の危険すなわち、正常な条件の下に成立する取引価格である「客観的な交換価値」の実質的確保の侵害などが、一般通常人を基準として、危険感や不安感となって多数の住民らの精神的平穏や平穏な生活を侵害していると評価される場合には、本件において、人格権の一つとしての「平穏生活権」の侵害を考慮すべきであると解する。

以上の観点から、本件瑕疵問題の被害者である当方らとしては、「国民の財産保全のため、本件が、例え、先例もなく、また事実上、担当する省庁の担当部局および同職員らに本事案に関する『有権解釈』権等が質的には、ない場合であったとしても、およそ法令等の実情に関する事実については、平生、必要な知識の確保と把握に努めることは、その職務を遂行する上において、最も基本的な心構えであり、実質的な支配権といった量的政策技術上の観点から見れば、漫然と事態を静観することなく、再発防止策や同社との円満な解決へ向けての被害者の打開策などをある程度、積極的に講じていただければ幸いであった」が、このように本事案が同社との間において「円満に解決し得ない」結果となり、誠に遺憾である。
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by magekiretuz | 2008-01-25 10:08 | 法律
瑕疵問題、現状収斂せず
本件、瑕疵問題に関しては、分譲した三交不動産の「販売価格での買取」という解決案により、住民の中には、さまざまな事情から「売買契約の解除」を望むものもいるため住民らそれぞれの問題が完全に収斂していないのが現状である。当方は、「解除」については、民法上の観点から述べてきたが、その他にも問題は多々ある。
例えばその一つとして、地方税法上の問題がある。地方税すなわち「固定資産税」に関しては、固定資産評価基準によって算定された価格等が「適正な時価」(地法341⑤)でなければならないが、これは、評価基準に基づいて算定された評価額が、それぞれの「適正な時価」又は「価格」を上回った場合、その評価額に基づく課税処分をどのように解するかという新たな問題点を生じさせるものでもある。



これら「適正な時価」又は「価格」とは、「客観的な交換価値」であると解するが、建物に瑕疵が存在する蓋然性がある場合、使用価値や客観的な交換価値の減少等が問題となり、具体的には、目的物が「通常備えるべき品質、性能を有しているかということや、契約の内容」などが判断基準となる。この点、同社の見解によれば、本マンションについては『商品の品質が確保されていないこと』や『瑕疵原因が特定されないことから、補修方法が確定できない』とのことであり、斯様な場合、社会通念上、消費者に販売することは穏当ではなく、少なくとも本マンションが「補修などによって、商品の品質が確保される状態」にまで原状回復が為されなければ、本マンションにおける「客観的な交換価値」は算定できないと解するのが相当であろう。


さらに、「時価」の意義等について、相続税財産評価に関する基本通達においては、「財産の価額は、時価によるものとし、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」とあり、財産の「評価」については、「財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。」とある。
また、「家屋及び家屋の上に存する権利」については、「家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額に別表1に定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。」とあるため、本マンションにおける「客観的な交換価値」、通達上の文言に言い換えれば、「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」が重要となることは言うまでも無い。



また、「適正な価格」に関して、東京地裁は、『評価基準による評価が客観的時価を下回ったとしても、それが課税処分の謙抑性の範囲にある限り、法の予定する「適正な時価」と解することができるのである。しかし、「適正な時価」とは客観的に観念されるべき価格であって、自治大臣の裁量又は市町村長の裁量に属する事項と解することはできず、法が自治大臣の評価基準に委任したものは「適正な時価」の算定方法であるから、評価基準による評価が客観的時価を上回る場合には、その限度において、登録価格は違法なものということになる。』とし、上告審の最高裁も『固定資産の価格は評価基準によって決定されることを要するものとする趣旨であるが,適正な時価の意義については上記のとおり解すべきであり,法もこれを算定するための技術的かつ細目的な基準の定めを自治大臣の告示に委任したものであって,賦課期日における客観的な交換価値を上回る価格を算定することまでもゆだねたものではない。(中略)本件決定のうち前記各価格を上回る部分には,賦課期日における適正な時価を超える違法があり,同部分を取り消すべきものであるとした原審の判断は,正当として是認することができ,原判決に所論の違法はない。』と、同様に解している。



上記判例から判断すれば、評価が客観的時価を下回る場合には、課税処分の謙抑性の範囲にある限り、さして問題とはならないと解せるが、評価基準に基づいて算定された評価額が、「時価」又は「適正な価格」を上回る場合には、その評価に基づく課税処分は違法になる可能性があることを明示したものである。
現在、本マンションの一部の住民らは、本件、瑕疵問題に関しての課税方針の決定などの説明を当局らに求めているとのことであるが、こういったことも「客観的な交換価値」の算定は現状においては、「極めて困難である」という見解から、当局らの判断・指示等に関しての説明等を求めているのではないかと解する。これに対して、当局らの判断などは関係下級行政庁ないしその職員らを拘束するものであり、決定・指示等を納税者に明確に開示しなくとも「法律上の手続きの瑕疵とはいえない」という見解から、住民らの書面などによる回答の要望などを拒否したのではないかと解するが、当方としては、いずれにせよ本問題が住民らの権利、利益に直接関わる重大な問題であることから「課税処分の謙抑性を兼ねた穏当な負担」が妥当であると判断したにすぎない。



当方が、同社との約2年間による紛争の中で、述べてきたことは、上記のとおり本物件に関して客観的に観念されるべき価格(正常な条件の下に成立する取引価格)である「客観的な交換価値」の実質的確保(財産の保全)が不可能又は、著しく困難になったことや、不当に債務の履行を延期したことによって同社に「不当な利益が発生した」ことなど(「客観的な交換価値」の低下により、当方らには財産的不利益(損害)が生じ、同社には債務を逃れること(商品が不完全なままの引渡しおよび放置)による不当な利益が発生)に関するものであったが、上記の問題などは、当方らの所論のひとつにすぎない。
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by magekiretuz | 2008-01-21 00:50 | 法律
所有権抹消
2007年8月5日の本件瑕疵問題に関する説明会において、三交不動産が「契約の解除と同視する」と公表し、且つ、「商品の品質が確保されていないこと」や「直ちに補修を確定できないこと」など、契約の目的が達成できないという現況を把握しながらも同社が、契約の解除に応じない理由などは今現在一切、開示されていない。そのため今後、解除等の意思表示をされている本マンション住民及び、一般消費者等へのその理由の開示が必要であると判断する。


そもそも不動産の売買契約の際には、所有権が重要となる。所有権は意思表示だけで、移転という物件変動が生じるが、その所有権を第三者に対抗するためには『登記』が必要である。

そこで、新築マンションの場合には、まず始めに『所有権保存登記』をおこなう。これが、最初におこなう登記の一段階である。


その後、本物件を売却すれば、以後「所有権移転登記」を繰り返す。



本マンション瑕疵問題においては、すでに同社との買取契約を済ませ、所有権移転登記を済ませた方が、半数以上であると思われる。


以下、事案を記す。


【事案】

Xらは、Y社からマンションを購入し、甲区1番でその登記の保存を完了させた。その後、本物件において、重大な瑕疵が発覚したためXらは契約の解除の意思表示をおこなった。しかし、Y社は「現在、専門家による原因の調査中であり、現時点においては、解除に応じることはできない」とし、暫定的な解決として、覚書による補修による対処が不能である瑕疵の存在が明らかと判断されたときは、本買取契約及び覚書の約定を解除し、瑕疵担保請求権が行使できる」という条件付きの、売買契約を提示した。そして、Xらは、Y社の条件付き提示に応じて、売買を済ませ、その登記の移転を完了させた。

しかし、その後の調査により、「商品の品質が確保されていないこと」や「補修が確定できないこと」など、「品質等に関して重大な問題」が発覚し、その品質についてY社に契約の内容等の債務の不履行等、帰責性が存在することなども判明した。

上記の状況から、Xらは、本件が上記買取契約及び、覚書の約定を解除できる事案(補修による対処が不能であるとは、通常の性能・品質を有する住居の引渡しという契約の目的の達成不能である場合をいい、本件はそれに該当する事案)であると判断し、本買取契約及び、覚書を解除した上で、改めて、契約販売時において、Y社の取引に用いる書類等の表示から、Y社の商品の性能や品質、契約内容という契約の重大な部分において誤信していたため、本契約は無効であるとの意思表示をした。


(尚、同社によれば、「補修による対処が不能である場合」とは、「本マンションが倒壊する場合のみであって、倒壊さえしなければ、補修による対処が不能である瑕疵には当たらない」と抗弁している。)


上記の事案では、錯誤無効、つまり、もともと契約自体が存在していなかった(詐欺での取り消しは取り消すまでは有効)ということが問題となり、

【要件事実】としては、

a 当該意思表示に錯誤があること、

b 錯誤が法律行為の要素に関するものである(重過失は再抗弁、 信義則は再々抗弁)を要し、


【効果】としては、消滅となり、

【登記の種類】は抹消となる。


従って、まず一旦、XらからY社への売買の、所有権移転登記を、「真正な登記名義の回復」を登記原因として、所有権移転登記を申請するか、登記原因を合意解除として、抹消をおこなうかする。

そしてその上で、登記原因を売買無効として、売買無効による所有権保存登記の抹消をおこなう。




以上が、同社の法的な妥当な解決であるが、所有権抹消は以下のように「登記簿」に記載される。



番号    目的         原因       権利者

甲区 1 所有権保存     余白抹消    所有者X


    2 1番所有権抹消   錯誤         余白



従って、同社が契約の解除や無効に応じない理由としては、これから本物件を販売、移転しようとしている場合、添付情報として、登記原因証明情報など、解除、取り消し、錯誤等があったことを証する情報を提供する必要もある(不動産登記法61条)ことから、登記簿上に所有権抹消の事実が残るため「争いなどの事実はなかったこと」に同社がしたいと自己保身等を考えているならば、自社の販売等にとって都合の悪い情報となりうるし、所有権保存登記の抹消をおこなえば、原則、登記記録は閉鎖されるため、販売が事実上不可能か、著しく困難となりうると判断したからではないかと推察される。

もっとも、区分建物のように表題部を残すことに実益がある場合には、表題部所有者(三交不動産株式会社)の記録が回復され、例外(閉鎖されないこと)となる。


また、銀行などと抵当権設定契約等をおこなっている場合の抹消には、銀行などの登記上の利害関係を有する第三者(抵当権者)などの承諾を要することや、契約自体が、無効か解除となれば、固定資産税など、税金などの返還などの問題も生じる。



従って、所有権抹消には、第三者に対抗することができる裁判などの、民事訴訟や刑事告発・告訴などが、重要となる。




(参考)
不動産登記令
別表26

ヘ 登記上の利害関係を有する第三者(当該登記の抹消につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。)があるときは、当該第三者の承諾を証する当該第三者が作成した情報又は当該第三者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供する
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by magekiretuz | 2007-10-24 01:09 | 法律
住の安全性
日本建築構造技術者協会(JSCA)による1次及び2次調査による結果報告から、明らかに断定されたことは、概ね、『当該マンションの耐震性に問題がないこと』と、『設計当時の建築基準法、建築基準法施行令及び国土交通省等告示に照らして妥当である』ということであり、さらに右の点をもって本マンション自体が『安全である』と結論付け、JSCAの報告に従って、建築主・売主である三交不動産株式会社は、本マンションが「安全である」ことの公表をおこなった。



しかし、本物件、床たわみの原因の1つとしてJSCAが施工上の問題である『支保工の早期撤去』を上げている以上、「同施行令及び、告示等に照らして妥当である」と同協会が断定したことについては、何をもって斯様に断定したかの因果関係が明らかにされておらず極めて不可解であり、本来であるならば、『耐震性に関しては』とか、『耐震強度上は』などと『本マンションの崩壊する危険性についての安全性』に限定した上で、一般消費者が誤信することの無いように説明・報告がおこなわれるべきであったが、同社のこのような、何ら限定しない『安全である』という報告は、右の報告を技術的・専門的知識などについて不知である一般消費者が、反復・継続的に受ければ、安易に『本マンションが安全であり何も問題がなかったのであろう』と誤信しうる可能性が高い。また、この様な同社の報告からは、経験則に照らせば、自社の商品に生じる瑕疵や欠陥・不具合に対する同社の慣行的な認識もある程度具体的に推察される。


一般的商取引において、一般消費者は、企業側から一方的にその企業の商品などの品質、内容、製造方法、などに関する情報を与えられている。従って、一般消費者は、それを信じるしかほかはない。しかし、その提供される情報が事実と反するか若しくは、正確ではないことが明らかとなれば、今後、その企業が提供する情報などについては、不信感を抱くようになる。また、他者の同様の商品についても不信感を抱くようになる可能性も出てくる。斯様な行為は「他の業者」にも影響を与える結果を惹起するため、『不正競争防止法』等により刑事処罰される結果も出てくる。



当方らも本マンションの『安全性』について、同社パンフレット等の契約に関連する資料や重要事項説明等において、同社の提供する情報及び、同社の瑕疵・欠陥に対する認識への説明等から生命・身体・財産への侵害について『安全である』などと誤信し、真実性を正確に看破することがで不可能であった。



そもそもマンションなどの住宅に関する「安全性」とはいかなるものであるか、ということについては一種の思弁的見解を述べるつもりはないが、まず、建築の観点からは、建築基準法施行令においては、「著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けないようにする」とか「使用上の支障となる変形又は振動が生じないような剛性をもたすべき」とか明記されている。(本マンション設計時法令、建築基準法施行令第36条の2(構造設計の原則)【現、同法令第36条の3、3項】から建物は通常の使用方法に対して変形や振動等が生じないようにすること、さらに地震時等においては建築物が崩壊しないようにすること等が明記されている。これが設計に関する基本的な配慮である。また、床部分に関する施工に関しては、建築基準法施行令第76条(型わく及び支柱の除去)及び告示において、型わく、支柱の早期除去は、取返しのつかない耐力の低下となるなどの注意を促す施工上の注意規定が明記されている。


また、かぶり厚などは、『耐久性』に関する規定でもある。(耐震要素であると考えうるが、耐震性ではない)


従って、これらの文言をそのまま解釈すれば、建築基準法施行令上、変形・振動・亀裂・損傷は原則、起こってはいけないことを規定しているように解することができ「人の財産への侵害の防止」まで配慮されているように思える。しかし、この「安全性」については、実務上、『人の生命・身体』についてのみしか、配慮されていないのが現状であると思われる。


2005年以降問題となった「耐震強度偽装事件」なども、「倒壊する危険性」すなわち「人の生命・身体への侵害」が問題となった事件であり「人の財産への侵害」などは特に問題にされていない事件である。例えば、本件瑕疵事案である「床のたわみ」は変形であり、同施行令上の変形に耐え得る剛性が備わっていないことが推察される。また、床剛性の低下等は重要な耐震要素の低下ではあるが、これをもって、直ちに耐震性が欠けているというわけでもない。

この様に、建築の観点からは、『安全性の確保』といえば、マンション等が『崩れないこと』ということのみを指し、「人の生命・身体への侵害」に対する点しか配慮されていないことが国土交通省など行政の動きからも伺える。なぜなら、本マンションで生じている瑕疵や欠陥、具体的には、雨漏れや、ほぼ全住戸のコンクリート製天井の垂れ下がりなどが、本件瑕疵の程度や規模、さらにはたわみの原因の推察などをもってしても、現時点においては同社が何ら処罰されることがないからである。(もっとも、捜査や処罰には内部・外部告発などを要する場合が多いため、行政等が萎縮していることも考えうる。)

しかしこのような行政の消極性は、仮に再度、同様の事案が発生した場合、処罰されることがないため、発生したとしても何も問題とならず、同施行令や告示等が、実務上瑕疵や欠陥の再発防止への抑止力となっていないということでもある。



以上の点から本マンション瑕疵問題に関する同社の報告としては、今回の調査はあくまでも、生命・身体への安全性のみへの配慮に過ぎず、「財産への侵害は今後発生する可能性があり」、また、現行の法令並びに行政の解釈・同法令等の運用等では、何ら規制されることろはなく、「財産への侵害を防ぐことは不可能」であるため「財産への安全性の配慮は、今後もなされない」、などとするのが妥当である。




これに対し、司法の観点からは、例えば、本事案は不動産であるため本事案とは直接関連しないが、「欠陥」(←欠陥という表現は製造物責任法に明記されている)という文言についてみると、製造物責任法(注・本法律は動産に適用されるものである)においては、「人の生命・身体又は財産に係る被害」や「人の生命・身体又は財産を侵害」などという文言が明記されている。また、『建築物における安全性の定義』に関する近時の最高裁の判例(平成19年7月6日)においては、「建物は、居住者や隣人、通行人等の生命、身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならず、この様な安全性を基本的な安全性というべきである」とか「この基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当」などと解されており、当方も右のような見解は、妥当であると解する。

なぜなら、商品若しくは役務若しくはその広告若しくは取引に用いる書類などその商品の品質、内容、製造方法、若しくはその役務の質、内容について誤認させるような表示をする行為は、一般消費者の不信感(私的財産保護秩序の攪乱)を招く行為であり、契約の際、特段、財産への侵害に対する配慮についての安全性などが備わっていないマンション等において、その旨及び、その点に関して適切な補修などを行わないなどを説明することがないのであるならば、品質において誤認させるような行為があったと評価すことができるからである。

つまり、「財産の侵害の防止」まで全く考慮されていない商品か、財産への侵害の可能性がある商品であるならその旨を、また、損傷について補修等を行うつもりが同社において始めからないのであるならば、その旨の意思表示を同社がおこなっていれば、当方らは、本マンションの性能や品質及び役務の質等について誤信することがなかったということである。


また、本件において、最重要である争点は、同社が本件瑕疵については、製造・卸業者等から買い受けた小売店(スーパーなど)の様に「欠陥等については、認識していなかった」と主張することであろうが、この点については、本物件を引き渡した時における科学又は技術に関する知見等によって、判断するべきであって、その知見とは、たまたま同社が知っていた科学又は技術に関する知見をいうのではなく、その当時入手可能な最高の水準の科学又は技術の知見であるのが相当であると解する。




尚、一般消費者はJSCA等専門家によって、「安全である」という説明・報告を受ければ、「安心して誤信する」可能性があるため、同社の関係者への本マンション等の「安全性」の報告については、右の報告が、耐震性という「生命・身体への侵害に対する安全性」についてのみへの断定しかJSCA等専門家は責任が持てず、「財産への侵害に対する安全性」は現状、断定できないことを一般消費者に対して正確に説明する義務がある。
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by magekiretuz | 2007-10-23 00:36 | 法律
問題点一覧
問題点(まとめ)




<原始的瑕疵>・・・契約の締結前から欠陥が存在=大規模な補修・補強を要する不完全な商品


  
  欠陥発生     契約締結      履行督促      被害拡大
    |━━━━━━━|━━━━━━━━|━━━━━━━━|





(法的問題点)

①契約締結時、欠陥の事実(大規模な補強等を要する不完全な商品の引渡し)について担当者等が悪意であったか(知っていたか)という点。



②原始的な欠陥により販売時における『建物についての物件価格』が、適正な価格ではなく(当初より資産価値が減損しており)、契約時に購入者が対価以上の金銭を交付しているという点。(財産上の損害)=①において悪意であれば刑法上の問題)



③原始的な欠陥について、建築基準法施行令違反の検討を要する点。『コンクリートのかぶり厚不足(第79条)及び、型枠・支柱等の早期撤去(第76条)』この点に関しては、国土交通省、『型わく及び支柱の取り外しに関する基準を定める件』等の見解が重要。

支柱等の取り外しや、盛りかえ(動かすこと)に関する技術的な見解は、本件に起因する欠陥が一度発生してしまうと取り返しがつかないため、非常に重要である。



④品質が確保されていないという、不完全な商品の引渡し(債務不履行)に対して、補強等により完全な状態にして(原状回復して)完全な履行を行う旨を同社に対して再三、督促したが、同社使用者が、同社職員をして、技術的説明等をなさしめ、また、緘黙により、完全な商品の引渡しという『履行を長期に渡って免れ』、以って、適切な処置を行うことができずに被害が拡大したという点。(刑法246条2項の問題)



⑤「商品の品質が確保されていない」ということや、「同社が現時点において補修の方法を確定できない」=原状回復できない)ということから、完全な商品の引渡しという契約の目的が継続できないと判断され、且つ、その欠陥の発生時期が原始的であると推察されることから、以って、契約自体が『無効』となるという点。後発的(契約締結後)の瑕疵(欠陥)部分については、契約の『解除』となる。(民法541、543条)



⑥重要事項説明時において、同社の宅地建物取引主任者、有資格者等が、同社のアフターサービスなどについて、『十分な役務の提供の約束』(契約内容の債務の一つ)などの説明をおこなったという点。(実際は全く、役務の提供がなされておらず、信義則に反する。民法1条2項)
また、個人的には、「金銭の貸借の斡旋に関する事項」について、説明を受けていないという点。(重要事項説明書には明記すらされておらず、告知義務違反)



⑦当方らは、自主的な検査等により、履行不能等を主張・立証しており、かかる場合には、同社が、住民らの履行の請求に対する抗弁(放置の正当性)、違法性阻却事由、帰責性不存在等の主張・立証を行わなければならないが、当時の担当者・関係者を含めて十分な調査(ヒアリング等)すらおこなっていないという点。

尚、当時の担当者らの経験に即しての陳述等は、特別な体験として、意識的に観察されていると推察されるため、相手方の抗弁としては1番、信用性が高いと思われる。





⑧私的財産保護秩序の攪乱及び、商取引の著しい混乱の防止等(消費者の不信感の増大防止)が徹底されていないという点。


人の生命や財産に侵害を与える事案など、本件欠陥事案(本件は財産的侵害)のように、社会的問題が発生した場合、企業と個人、使用者と現場担当者などの間の法的責任等の所在が曖昧なために、十分な『原因究明』がなされず、また企業が情報を秘匿することで『法的責任等』を回避しようとする姿勢がみうけられる。

企業の原因を究明しないという姿勢は、その企業の商品の危険性など、今後、再発防止策が徹底されないことの明示へとつながることとなる。

また、企業経営・行政政務等の透明性の向上も重要となる。





Q、企業不祥事が起きた場合に企業に期待することを選択肢から3つ選んでください。


1位・・・原因の究明とその開示(96、8%)

2位・・・今後の対策の発表(82、1%)

3位・・・関係したことに関する補償(55、5%)

4位・・・企業経営の透明性(49、4%)

5位・・・トップの謝罪(4、9%)


2005年~(東京都消費者月間実行委員会アンケート)~より
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by magekiretuz | 2007-10-10 01:30 | 法律
財産上の利益
【事案】

本マンション売買契約において、三交不動産側には、


同物件契約書

第13条(アフターサービス:重要事項説明にて説明)          

第15条(危険負担:毀損の場合(減尽【全くなくなること】とまでは言いがたい場合)には三交不動産が当初の設計どおりに修復して引渡す)

第16条(瑕疵担保責任等:隠れた瑕疵に対して2年間、構造耐力上主要な部分又は、『雨水の浸入を防止する部分』においては、10年間保証)等


から契約上右の債務が存在し、また、JSCAの指摘を受けた現時点においての同社の見解では、本マンションに対して「商品の品質が確保されていない」としている。

撓みに関する「支保工撤去後、長期荷重により撓みが徐々に進行したものが考えられる」というJSCAの見解及び他の見解から、本物件においては、販売以前の施工段階から瑕疵の根本的原因等が発生しており、それによりほぼ全住戸において様々な不具合等が発生している。

そこで、多数の住民らは、契約上有する右の債権に従って、入居初期の段階から不具合等の指摘(多くの住民が、床の音や不快感などの問題点を指摘)、その不具合箇所への補修の督促【促すこと】などを再三、おこなっていたが、これに対して、同社職員らは「湿度の問題や乾燥収縮ひび割れ」などの説明をおこなった上で、現時点においては補修の必要性がないことを住民らに対して強調し、同社職員らの説明又は、瑕疵等の事実への同社職員らの緘黙【黙ること】等により、多数の住民らは「安心し、他に適切な措置等を講じる必要性がないもの」と錯誤に陥り、以って住民らは、補修完了等の押印をした。

その結果、本物件のほぼ全住戸において、無数の亀裂の発生・進行、及びスラブの撓みの進行などの被害が拡大した。


以下、本論に入る。



【問題の所在】

刑法246条2項は、「財産上不法の利益を得、又は他人にこれを得させた」ことを要件とする。
『財産上の利益』とは、財物以外の財産的価値のある利益の一切であり、例えば、「債務【契約上しなければならないこと】の免除を承諾させる行為」、「債務の弁済の猶予」、「履行【契約上しなければならないことを行うこと】の延期」などが財産上の利益にあたると解されている。

判例においても債務者【契約上の請求に応じなければならない人】が、債権者【契約上の権利を主張できる人】を欺罔【人を誤信させる行為】して債務免除を受けるなどによって、債務を逋脱【免れること】して財産上の利益を不正に得る場合、すなわち、債務の履行や債務の弁済の一時猶予などが、財産上の利益にあたり、2項詐欺が成立しうると解されている。(大判明治44年・大判大正12年・最決昭和34年)

ここで問題となることは、「債権者に債務免除の意思表示をさせた」こと、言い換えれば、「債権者に明確な処分行為」が認められるか、ということであるが、この点に関しては、近時の判例の趨勢は、厳格な立場をとり、以下のように解している。

「被告人は、リンゴの仲買を業とする者であるが、Aに対し、リンゴ「国光」500箱を売り渡す契約をし、その代金を受領しながら、履行期限を過ぎてもその履行をしなかったため、Aより再三の督促を受けるや、その履行の意思のないのにAを五能線鶴泊駅に案内し、同駅でBをしてリンゴ422箱の貨車積みをなさしめ、これに上越線沼田駅行きの車票を挿入せしめ、恰もリンゴ500箱を沼田駅まで発送の手続を完了し積み荷を待つのみの如くAに示してその旨同人をして誤信させ、Aが安心して帰宅するやその履行をなさずよって債務の弁済を免れた」という事案(最判昭和30年)において、第1審判決は、右のような犯罪事実を認定し、被告人に対して詐欺罪の成立を認め、原判決もこれを是認した。しかし、最高裁は「すでに履行遅滞【債務不履行=期限が過ぎても、しなければならいことをしないこと】の状態にある債務者が、欺罔手段によって、一時債権者の督促を免れたからといって、ただそれだけのことでは、刑法246条2項にいう財産上の利益を得たものということはできない。」としている。



しかし、本判決は、以下のように続く。


「債権者がもし欺罔されなかったとすれば、その督促、要求により、債務の全部または一部の履行、あるいは、これに代りまたはこれを担保すべき何らかの具体的措置が、ぜひとも行われざるをえなかったであろうといえるような、特段の情況が存在したのに、債権者が、債務者によって欺罔されたため、右のような何らか具体的措置を伴う督促、要求を行うことをしなかったような場合にはじめて、債務者は一時的にせよ右のような結果を免れたものとして、財産上の利益を得たものということができるのである。」として、債権者に実質的・具体的な被害が生じたことを要求している。

また、学説においても債権の財産的価値が減少したことが必要である(平野説・西田説)と解されている。



以上の点から、本マンション瑕疵事案においては、被害者である住民らが、もし仮に同社の使用者等による同社職員及び関係者らをして(道具として)住民らを誤信させるという行為がなければ、販売当初(3ヶ月点検後以降の購入者は、同条1項の財物の交付も検討)より不完全な商品の引渡し(一部毀損・減損)という不完全な履行に対して、債務の履行請求である補修若しくは、それに代わる損害賠償などの請求、或はこれ以外の他の方法により、財産上の被害に対して何らかの具体的措置を講じることが可能であったと思われる。

また、同社としては、そのような瑕疵や不具合に対しては、直ちに住民らの督促などに応じる緊急性(特段の事情=被害が拡大した後に補修を行ったとしても、価値が減損すれば意味がないため)が存在していたことは、JSCAによる瑕疵調査等からも分明である。

本件のような事案においては、一般消費者である住民らが、専門家(同社職員ら)等の説明・緘黙等により事実を看破【見破ること】することが著しく困難であり、且つ右のような欺罔により、何らの必要的具体的措置をおこなうことが物理的に不可能であったが故に、実質的・具体的な財産上の被害が生じたという点(即時の履行請求をしなければ利益が確保できないのに、欺罔行為によりそれを妨げられ、事実、損害が発生・拡大したという点)が争点となる。


また、本件瑕疵事案は、債務者(三交不動産使用者ら)の欺罔行為により債権者(住民ら)が『債務の履行・債務の弁済の一時猶予』をおこない、以って財産上の不法の利益が発生・移転したという事実を認定しうるか、考慮しなければならない事案となる。


尚、同社の補修時における、欺罔行為に関しては、施工業者の職員がおこなったと解することも事実上可能であるが、本事案においては、むしろ、同社使用者が鴻池組の職員に対して、適切な指示をすることもなく「不作為に、結果の成否の感触を探っていた」と評価すべきであり、債権者(住民ら)からみれば、「第三者(鴻池組)をして、債務を逋脱し、財産上の利益を不正に得た」という点においては、何ら問題となるところでもない。(共同正犯、教唆や幇助の問題。)


以上のことが、同社使用者らにより、慣行のこととして行われて(黙認されて)きたか、ということが刑事上、最大の問題点となる。
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by magekiretuz | 2007-10-03 23:55 | 法律
事実・経緯(一部抜粋・一部変更)
耐震強度偽装事件では、地震力を求めるための建物の振動特性Rtを不適切に低減していた事例や2枚の耐震壁と扱うべきところを1枚の耐震壁としてモデル化していた事例、剛性を不当に低く見積もって、平面的・立面的に偏在がないかのように設定し不適切な工学的判断をおこなっていた事例などが、明らかとされた。こうしたことは、各荷重や地震力を不当に小さい数値に変換し、許容応力度や材料の強度の数値を水増しすることで、適切であるかのようにしようとして起こった事件である。


本マンションにおいては、「日本建築構造技術者協会中部支部」(以下、jsca)が、耐震性などの安全性の確認を行いjsca構造士により、「安全性において特に問題がなかった」ことを断定する報告がなされた。

その上で、jscaは、推定レベルにおいて、長期荷重やクリープ、などの設計上及び、支保工などの施工上の問題点を指摘し、これらjscaの指摘を受け三交不動産は、当マンションについて「商品としての品質が確保されていない」ことと、「現時点において補修を特定できない」ことを住民説明会において発表した。


本件、瑕疵問題については、様々な法的問題点を思料することができるが、元来、建物に要求される性能には、「安全性能」=耐震性)「使用性能」=たわみ・振動)「耐久性能」=タイルの剥落事故等、第三者への影響)等があり、これらの性能を考慮した上で、「構造計画」や「構造設計」などが行われる。(ちなみに、安全性能が人の生命への侵害に対する配慮で、使用性能・耐久性能が人の財産への侵害に対する配慮である。)



本マンション長期たわみについては、1/250で計算すれば、たわみの限界値は「26、8mm」であり、基本的にこの数値を越えることは許されない。
また、構造計算書においては、その数値が「23、2mm」に設定されており、許容される限界値まで、僅かに3mm程度のあそびしかない「構造計算・構造計画」となる。


不動産の売買及び仲介等を業とする本物件販売会社である三交不動産は、同社のパンフレット等において、本マンションの床・構造部分の性能を高く評価し宣伝しているが、「アンボンドPC連続スラブ工法」とは、本来、鉄筋コンクリートスラブの中にアンボンドPC鋼線を懸垂曲線上に適切に配置し、上向きの力を作用させたその結果、

初期の弾性たわみ+床のむくり(上向きの反り返り)=弾性たわみ0mmとなるようにする工法である。

しかしながら、本建物床スラブにおいては、2cm~3cm程度の沈み込みが、生じており、このことは、構造計画及び、構造計算書(長期たわみ23、2mm)が示す様に、アンボンド工法における(上向きの力)が有効に作用していないことが要因の一つであると思料するため、同社のパンフレットについては、本マンション構造計算書及び設計図等(pc鋼線配置の極端な偏り及び、長期たわみ数値の限界等)から考慮して、過大評価しすぎである。


また、同社は「乾燥収縮ひび割れ・温度ひび割れ」については、有資格者等が「起こって当たり前」などと認識した上で、販売を継続し、この様なことが慣例的におこなわれてきた中、当方らは、契約を締結したが、これらのひび割れは、コンクリートの品質や工事状況によって発生する。(単位水量は、「乾燥収縮量」に、単位セメント量は、「温度ひび割れ」に大きく関係するため、乾燥収縮及び温度応力に起因するひび割れやクリープの進行性などは、「使用する材料の品質と配分」=配合計算)による。この他、施工上の問題でも発生する。)

そして、この後、入居3ヶ月程度以内で、ひび割れなどさまざまな不具合が発生し、当方らは、本契約の(第13条及び、16条)に基づいて、本マンション不具合・瑕疵等について、適切な対処の要求を同社に対しておこなった。然しながら、同社が、本件不具合について、「補修しなくても大丈夫です。」などと買主の誤解や不知に乗じて真実と思い込ませるなどの説明をし、適切な対処を施さなかったため、その後、ほぼ全住戸において財産の損害が拡大した。またこの状況は同社が買い取りの意思表示を示すまで、数年間に及んだ。(特に築3ヶ月以降の購入者に対しては、購入直後から数年間に渡って、契約の1部である補修・債務の猶予も考慮)


本マンションに生じるさまざまな瑕疵の程度など、本マンションが販売当初から、商品としての品質が確保されていなかったこと(当初から大規模な補修を要すること)や、契約の内容である補修等債務の不履行及び、不履行により財産が侵害される危険性などは、購入当時、当方らに(特に、数ヵ月経過した後に、購入した買主等などに)看破できるものでもなく、契約時において、当方らは、同社の構造上(スラブ)の使用性能並びに耐久性能上の問題及び、コンクリートの品質や施工状況などに関して、過失なく、錯誤に陥っており、当方らはその過失の無い錯誤(価値が減少していること等について錯誤)に基づいて対価以上の金銭を交付した。(なお、刑法上の錯誤は、単なる動機づけ程度に関するもので、よく民法上の要素の錯誤まで要求されない)


さらに、コンクリートの品質に左右される「乾燥収縮・温度ひび割れが、起こって当然である」と同社により認識され、販売が慣行的におこなわれていたということや、そのコンクリートの品質及び、クリープ・型枠支保工などの設計・施工上の問題等から発生する不具合などは、発生箇所・数量・幅・深度・方向などによっては、認識せずとも、予見できるため、また、本マンションにおいては、ほぼ全住戸で販売当時よりさまざまな瑕疵が発生しており、契約以前において同社の注意義務など、不作為による刑法上の問題点の検討を要する。「なお、商取引においては、ある程度の誇張や事実の秘匿は許容されようが、『取引上の信義誠実の原則に反しない程度のもの』でなければならない(団藤説)」また、その限界は極めて抽象的であり、個別具体的には、明確な限界はなく、また、画一的に論じることも困難である。従って、その基準は将来的に不変なものであり、その時代の社会的意識などによって個別具体的に、且つ総合的に判断されることが、妥当であると解する。


以上の点から、思料すると、生命及び財産への基本的な安全性が要求される建物の売買において、同社の様に地元においてその社会的地位を有する売主には、例え、財産への侵害に対する安全性に関する部分であったとしても、パンフレット・重要事項説明等による構造上に関する部分及び契約内容である補修等への虚偽・誇張・秘匿は許されない。(私的財産保護秩序の攪乱及び、商取引の著しい混乱の防止等)
また、ほぼ全住戸に渡って、住宅の使用性能及び耐久性能の欠缼といった、本来あるべき品質が確保されていないことなど本契約の本質的で重要な部分への我々、一般消費者の過失の無い要素の錯誤、及び、その被害の程度に関する真実性を看破することが一般消費者に期待できないという斯様な事案においては、本契約自体について、「無効」と解するのが相当である。




(参照)
クリープについては、上述のように『コンクリートの品質の状態』によっては、弾性範囲内においても長期に渡って一定の応力のもとで、変形が進行する。たわみなどの変形は、剛性(変形への抵抗力)の低下を促し、さらなる変形の進行へとつながる。

また、長期荷重などの各荷重や動荷重による共振などは、「強度上問題がない」と判断された建物においても、その応力により、建物が大変形をおこせば、崩壊する危険性を完全に否定できるものではないため直下型の地震などへの安全性が懸念される。


支保工については、死荷重及び、「型枠の傾斜」等による水平荷重、「支保工の変形」などによる偏心荷重などについて、最も考慮されるべきであるが、型枠及び支保工は、コンクリートの自重、支保工の弾性変形などを考慮し、設計されなければならない。
具体的にはコンクリートが支保工の沈下で変形しないように、はじめに中央部のコンクリートを打ち込んで支保工を弾性変形させ、両端部に移動させるといったことも考慮されるなど、支保工には、変形に耐え得る「剛性」は勿論のこと、変形やあそびといった点も考慮されなければならない。
つまり、支保工が変形すれば、コンクリートに大きな変形が生じ、有害なひび割れが発生することとなるが、このようなことは、当たり前のことであり、乾燥収縮ひび割れや、温度ひび割れも含めて、本マンションに生じる瑕疵や不具合などは、通常要求される注意義務など、なすべきことが行われていないから起こったということであり、また同社のその様な、ひび割れや、クリープに対する生命への侵害ではなく『財産への侵害程度であれば、侵害が発生しても仕方ない』などという慣例的な認識・取引形態の中で、本物件が販売されたということが極めて重要であり、一般消費者の不知に乗じた、たわみや無数の亀裂といったそのような財産への侵害が、「商取引の慣行として容認される程度のものであるか(藤木説)」が問題点となる。
さらに、本件の様な問題は本来、建築士等の有資格者が積極的に説明等を行うべきものであるが、本件瑕疵問題の様に、専門家ではなく、一般消費者による徹底的な瑕疵調査等(瑕疵の事実などの証拠等)がなければ、事実が隠蔽されていた(一般消費者の不知に乗じて、本件の様な財産への侵害等を慣行のこととしてきた)ということも問題である。
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by magekiretuz | 2007-09-26 12:26 | 法律