欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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カテゴリ:法律( 12 )
最高裁判例
近年、耐震偽装問題を含め、構造計算書等の重要性がクローズアップされつつあるが、構造計算(設計等)において、その「入力方法」しか理解せず、構造計算ソフトを起動させている実務者等により、トラブルが生じているのではないかと思われる事案(耐震強度問題)や、施工に起因すると思われる欠陥等の問題などが、後を絶たない。

また、司法の場においては、建物に生じる瑕疵と、「建物の安全性」に関する、その明確な判断基準が存在せず、その結果「安全性を欠く場合」等に対しては厳格な解釈となり、購入者が泣き寝入りするケースが多々ある様に見受けられる。



しかし、平成19年7月6日最高裁判所第二小法廷において、今後、司法の観点から「欠陥問題」等を解釈していく上で、非常に重要な判例(資料)となる判決が為された。


本判決は、鉄筋コンクリート造り陸屋根9階建てに生じるさまざまな瑕疵をめぐって、建物購入者に売主だけでなく、施工や設計に対しても、不法行為責任に基づく損害賠償請求権が発生するか否かの基準が争われた訴訟の上告審判決である。


これまで、不法行為責任について、施工や設計に対しては、理論上「共同不法行為責任」(民法719条)

①数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。
②行為者を教唆した者及び幇助した者は、共同行為者とみなして、前項の規定を適用する。

などによって責任を追及することも可能ではあったが、実例が僅少であった様に思え、その意味においても本判決は興味深いが、特に注目したい点は、原審(福岡高等裁判所)との解釈上の相違点であろう。


本件建物には、

①床スラブのひび割れ及び、たわみ
②外壁のひび割れ
③ひさしの鉄筋露出
④室内戸境壁のひび割れ
⑤バルコニーの手摺のぐらつき
⑥排水管の亀裂


等の瑕疵があると指摘された。

これらの瑕疵について、原審は、「これらの瑕疵が構造耐力上の安全性を脅かすまでのものではなく、社会公共的にみて許容し難いような危険な建物になっているとは認められないし、瑕疵の内容が反社会性あるいは反倫理性を帯びているとはいえない。さらに、本件建物に生じる瑕疵が、建物の基礎や構造躯体に関わるものであるとは通常考えられないから、瑕疵が存在するとしても強度の違法性があるとはいえず、不法行為責任が成立することはない。」とした。





これに対して、最高裁は、「建物は、居住者や隣人、通行人等の生命、身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならず、この様な安全性を基本的な安全性というべきである。建物の建築に携る者は、この基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当であり、この義務を怠ったがため居住者等の生命、身体又は財産が侵害された場合には、不法行為責任が成立する」とし、さらに「建物の基礎や躯体に瑕疵がある場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由もない」とした。



上記最高裁判決により、本件建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるか否かについての審理等を行うため、原審に差し戻されることとなるが、本判決が、瑕疵について「建物の基礎や構造躯体」に関わる瑕疵(これまでの解釈における重大な瑕疵)以外にも緩やかに解釈を拡張した点及び、「基本的な安全性」という概念に生命・身体さらには、「居住者の財産を危険にさらすことがないような安全性」と解釈した(財産まで保護法益を拡大させた)点を特に強調したい。


また、今後、契約解除などの根拠となる瑕疵担保責任等における「重大な瑕疵」などに対する「安全性」の解釈、すなわち、「構造計算等に問題があり耐震強度が不足」している事案(重大な瑕疵と判断し易い事案)などは、稀なため、「構造計算に問題はないが、瑕疵が存在する」事案等における「安全性」についての判断基準にどのような解釈がなされるか注目したい。








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by magekiretuz | 2007-07-07 00:20 | 法律
解除


売買契約の目的物に「隠れた瑕疵」が存在する場合、我々、買主は損害賠償請求か、若しくは、その売買契約の目的を達成できない場合には、契約自体を解除することができる。

では、いかなる場合に契約が、目的不到達と認められるのだろうか。この点については、あらかじめ契約の内容自体に明記されていない場合、その明確な基準はないのではないかと考える。つまり、その販売会社の意思(商品を売った後で、消費者に対してどこまで、対応するか)が大きく関与することとなる。

これからマンションを購入しようと考えている方は、驚くかもしれませんが、ほとんどの、販売会社の対応は、「倒壊するぐらいの危険性」がなければ、解除することはできず、通常の場合、三交と同じ様に「法令等にてらして」それ以内であるならば、たとえそれが、ギリギリでも一応は、目的が達成できる範囲内なら「売買契約は有効に成立しているのだから、雨漏れするほどの不具合があろうともそこに住み続けろ!」ということになる。


しかし、当方の事案に当てはめて解釈すれば、当方においては、瑕疵や不具合に対して、疑問を感じたのが入居して間もなくであった。そして、3ヶ月点検・1年点検・2年点検と逆梁の亀裂やバルコニー天井の亀裂について指摘した(天井が一体なため雨漏り等を未然に防ぐため)わけであるが、当初、当マンションの状態について補修で十分に可能な範囲であると認識していたため、売主である三交に対して、補修の催告を促していたわけである。


これに対して、三交は、2年以上にも渡って「発生している多くの亀裂が、乾燥収縮である。」と主張し続け、結局、適切な処置を施すことなく放置し続けたわけであり、本件の様に「補修や詳細な原因特定の検査を願い出たが、売主が全く応じなかった結果、損害が拡大した」というような事案においては、売主に契約の目的自体を達成させる意思がないといえ「契約を解除」することができるのではないかと思える。



また、通常、不動産(特定物売買)においては、「瑕疵担保責任」が問題となるが、この様に、販売当初から不具合が存在し、且つ、売主が重要事項説明で明記・説明した「アフターサービス」等の注意義務を怠り、不具合を放置したために、損害が拡大したという様な場合においては、債務不履行の一つである「不完全履行」(目的物が本来の内容に達していないこと)の成立も考慮しなければならない。
不完全履行(債務不履行責任)は通常、不特定物売買(新車等代替性のあるもの)において論じられるものであり、不完全ながらも一応の履行がなされていると解される。が、しかし、「拡大損害が発生した」場合においては、損害が当初の瑕疵の程度を超えている所に注目したい。
そして、不完全履行が発生し、追完可能な場合(契約の目的を達成しうる場合)であれば、売主に対して履行の催告を行い(瑕疵修補請求=有力説)、その後、相当な期間の経過後、売主の一方的な都合等で、履行がなされなければ、上述の「瑕疵担保責任」と同様に、売買契約を解除することができるのではないかと思う。

以上の点から、「瑕疵担保責任」・「債務不履行」のいずれの場合にせよ、当マンションの様に売主が買主の補修等の催告に正当な理由なく応じなかったという、かかる事案においては、本売買契約の解除が可能ではないかと考える。
つまり、ここまで損害が拡大したことについて例えば、いきなり発生したなど三交不動産に全く過失がなければ、90%+解決金で納得できるが、再三、補修や検査を要求したにも関らず、三交が無視していたため損害が拡大したという点で解除が可能だということです。


但し、上述の内容は、あくまで、補修等の催告をしたが、適切な補修等をしてもらえなかった結果、不具合が進行した場合(逆梁の亀裂等)であるため、当マンションのすべての住民に当てはまるものではないであろう。
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by magekiretuz | 2007-03-03 08:24 | 法律