欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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平成15年11月25日

本件の実行行為者である上記の氏名不詳、同社従業員ら(同人らへの指示者不明)は、三重県において社会的地位及び信用を有し、長年に渡って、不動産の売買及び仲介等を業とし、本物件(鉄筋鉄骨コンクリート造15階建てマンション)の建築主でもある三交不動産株式会社(本社三重県津市丸之内9番18号、1級建築士事務所三重県知事登録第1-683号)の従業員であるが、同社従業員らは、乙区1番、2番根抵当権(債権者株式会社百五銀行)が放棄された本土地(買主らの住所地)について、平成14年2月8日、前所有者より買受けた。その後、平成15年5月9日に同土地について合併による所有権登記が行われ、合筆、分筆して、買主らの住所地に本物件の建設が開始された。

そして、本物件の販売が開始されたわけであるが、同社従業員らは、買主らの住所地(本物件販売地)にて平成15年11月24日の重要事項説明時、また、同年11月25日、本物件売買契約時において本物件を販売する目的で、本物件の床部分には、すでに施工上の要因によって、ある程度のたわみが生じている状態であったが、パンフレット等(重要事項説明書第8項宅地造成又は、建物建築の工事完了時における形状・構造等において、「パンフレットでご確認下さい。」と表示、説明、又、重要事項説明書21項容認事項においては、「買主に交付する設計図書は、パンフレット・価格表をもってこれに代えます。」と表示)において、

「上質な暮らしを支える、先進の設備。確かな安心を生み出す信頼の構造。」と表示、

さらに、本物件の床部分について、「スラブ内(床)にPC鋼材を配置し緊張させることによって上向きのつり上げ力と圧縮力を作用させ、天井の小梁をなくすと共に高い強度と耐久性を実現したアンボンドスラブ工法を採用しています。騒音、振動が少なくなるだけでなく、すっきりとした広がりのあるゆとりの空間を生み出します。」


などと、実際の設計図、構造計算書等には、Aタイプ及びBタイプにおいては、北側のみにしかPC鋼線が配置されておらず、南側には、PC鋼線が全く配置されていないという状態であるにも係らず、小梁などで、特段、天井を支えることもなく、Aタイプ及びBタイプの天井面南側半分においては、実際、通常の鉄筋コンクリートのみのいわゆるRC造りであった(通常のRCは、小梁等で天井を受ける)が、その事実(床半分が構造計画として劣悪している事実)を秘して、あたかも、本物件、全住戸の床部分が全てアンボンド工法で施工されて、通常のRC造りよりもPC3種(アンボンド工法)を採用することによって、床の剛性などの性能や騒音、振動に関する性能がより高いことを表示、説明し、買主らを誤認させ、さらに、契約書の役務の内容である、補修については、第13条アフターサービス及びアフターサービス規準、契約締結前から生じる原始的な毀損等については、第15条危険負担、瑕疵については、第16条瑕疵担保責任及び、品確法(10年保証)等に従って、役務等を履行する内容を重要事項説明時、販売時等において説明、約束して、本物件の販売を行い、金銭の交付を受け、平成16年3月頃、本物件を買主らに、引き渡したものである。






証拠資料(1部)


【構造計算書】・・・弾性たわみ、1、45mm ←NG

          長期たわみ、23、2mm

          ひび割れ幅・・・0、2mm←NG


1/250(法令等)・・・26、8mm



【実際】

ひび割れ幅・・・躯体0、6mm以上

角度・・・45度

長さ・・・約2700mm

本数・・・大2本、少無数


北側ワイヤー設置付近、たわみ量10mm程度

南側ワイヤー不設置箇所、たわみ量20mm程度

本件、瑕疵は、JSCAの推察のように支保工などの問題で、販売段階から10mm程度の、たわみが生じていた可能性が高く、その後、天井の3分の2の南側PCワイヤー不設置箇所において、クリープなどの現象により、徐々にたわみが進行し、合計約20mmに到達したものであると推察される。

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当該亀裂は、ほぼ、全住戸の天井にて見られる現象である。

上記現象(磁石がくっ付く)等を物理的にどのように完全に補修するのか、定かではないが、行政(三重県等)は、右のような事件・現場を、ろくに調査・確認・検証もせず、天井の過大な変形という本件の建築基準法施行令76条(型枠・支保工)に抵触する反社会的行為について「直せば、施行令違反が消える)」(←一部行政の実際のコメント)と、慣例的に、判断するのかは、「住の安全性」において、現在、一向に欠陥住宅や欠陥マンションが、後を絶たないことなど、また、上記、本件事実事案における現行、不正競争第2条13号・第21条2項4号・第22条(当時第2条12号・第13条・第14条)・不法行為等に対する処罰の意味(再発への抑止力)ということなどから鑑みても、重大な問題である。


ちなみにBタイプの天井部分、30mmのたわみをどのように直すのか(法令26、8mm以下、構造計算書上23、2mm以下のたわみに戻すのか)も問題である。








添付書類(写各1通)
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by magekiretuz | 2007-10-30 00:46 | 欠陥マンション
設計上要求される性能の確保

本マンション欠陥箇所一覧

①床のたわみ及び、斜め亀裂
②逆梁のせん断亀裂・水平亀裂
③耐震壁の斜め亀裂
④屋上庇部分亀裂(漏水)
⑤1部大梁、柱部分のかぶり厚不足(屋上、大梁部分鉄筋露出)
⑥柱の打ち継ぎ部の水平亀裂
⑦雨水の浸入を防止する部分や、雑壁、パラペット、タイル、他亀裂多数。


本来、建物は、ある程度のひび割れは発生するかもしれないが、有害なひび割れが起こらないように設計・施工すべきであり、有害なひび割れとは、部材の過度のたわみの原因となったり、内部鉄筋の錆を促し、漏水現象を引き起こし、外観を著しく損ねたりするようなひび割れである。

コンクリート建物において、右のようなひび割れが発生した場合、当該ひび割れの、本数・深さ・幅・角度・長さ、などを慎重に確認、検討すべきである。



例えば、何ゆえ、当方が、亀裂において、ひび割れを考慮するかというと、本マンション室内天井部亀裂においては、仕上げ材のモルタル部分での亀裂の幅は0、8mm以上であり、躯体の部分では0、6mm以上であるが、「コンクリートにひび割れが発生すると、ひび割れ箇所ではコンクリートの応力は開放され、その分鉄筋の応力が増大し、内部においても鉄筋が露出されるようになる。」
すなわち、コンクリートとの付着の問題(付着の消失)であるが、勿論、付着の問題には、コンクリートのかぶり厚の影響もあるが、大凡、ひび割れ幅が0、1mm程度であったとしても、鉄筋の露出部分は30mm(3cm)以上、発生すると思われる。


従って、本マンションにおいては、多数の亀裂が発生しており、付着強度が減少することにより、強度や耐久性能が不足していることが推察される。
(例、逆梁の水平方向のひび割れは、かぶり厚の問題から、付着破壊ひび割れの可能性もあり、これも付着強度の急激な低下をもたらす。)


また、逆梁部分の亀裂や耐震壁の斜め亀裂や柱の打ち継ぎ部の亀裂、スラブ等における亀裂は、当該亀裂が第一に貫通している可能性があり、貫通せずとも、亀裂の深さによって、断面欠損していることが推察される。
例えば、本マンション1階~3階C3柱の寸法は、1000×1000であり、面積は、10000c㎡であるが、亀裂の深度がどれぐらいかによって、断面が何%、欠損しているか問題となり、逆梁の鉛直方向の亀裂(曲げ亀裂やせん断亀裂)に関しては、外観では、貫通しているように思われるが、貫通していれば、明らかな断面欠損(100%)となり、断面欠損は剛性の低下を意味する。



上層階、耐震壁の亀裂に関しては、その長さや、その発生方向、その発生本数が2本以上であることや、コンクリートの短期許容応力度(fs)との計算から、水平方向及び、鉛直方向のせん断力への強度(Qx、Qy)の不足等が問題となる。水平方向においては少なくとも2割程度の損失が懸念される。また、亀裂が貫通していれば、壁の厚さが、12cm以下となる。(施行令)

バルコニーの床(厚さ370)の上端(防水シート)と下端(リシン吹きつけ)には、幅0、5mm以上の斜め亀裂や、鉛直な亀裂が並行して、短辺方向の端から端へと、数本発生しており、その欠損率(深さ・長さ)が懸念されるが、スラブの厚さは8cm以上要する。


これら、上述の欠損など強度・耐力不足が、明らかな「人の財産への侵害」=財産上の侵害、資産価値の減少あるいは、対価以上の金銭の交付)である。

従って、構造安全性(人の生命・身体又は、財産への侵害の配慮という安全性)を確保するため、構造体コンクリートにおいて設計上要求される要求性能を満たそうとするならば、過大なひび割れ、コールドジョイント、有害な打込み欠陥部がないように製造し、打ち込み、型枠・支保工の除去、養生等をしなければならない。


以上から、三交不動産側調査(日本建築構造技術者協会実施)のように、剛性の低下を考慮せず、また、モルタル等をはつるなど亀裂の深度や幅、本数、長さ等を正確に考慮せず、施工精度上の問題点等を差し引くなどの作業を行わず、ただ単に、「構造計算書」を計算し直し、計算書上(書面上)は「耐震性・強度は、特に問題ありませんでした」と報告しただけでは意味がない。
右のようにプレストレスト施工箇所にRCの基準をそのまま適用することも適切でない。
また、現に、施工上の欠陥などが発生している建物において、施工精度の低下や、断面欠損、付着強度の低下等により、耐力や強度が不足している可能性を否定できない場合には、耐震性の確認には慎重さをきたすべき(慎重な確認・検討は、正確な情報伝達の透明性の確保に繋がる)であり、今後、以下の点に注目したい。



(建築基準法)

<第六条 > 

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定(この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定(以下「建築基準法令の規定」という。)その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。)に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更(国土交通省令で定める軽微な変更を除く。)をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。



4  建築主事は、第一項の申請書を受理した場合においては、同項第一号から第三号までに係るものにあつてはその受理した日から三十五日以内に、同項第四号に係るものにあつてはその受理した日から七日以内に、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかどうかを審査し、審査の結果に基づいて建築基準関係規定に適合することを確認したときは、当該申請者に確認済証を交付しなければならない。




13  建築主事は、第四項の場合において、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合しないことを認めたとき、又は申請書の記載によつては建築基準関係規定に適合するかどうかを決定することができない正当な理由があるときは、その旨及びその理由を記載した通知書を同項の期間(前項の規定により第四項の期間を延長した場合にあつては、当該延長後の期間)内に当該申請者に交付しなければならない。



14  第一項の確認済証の交付を受けた後でなければ、同項の建築物の建築、大規模の修繕又は大規模の模様替の工事は、することができない。



第七章 罰則

<第九十九条>  

次の各号のいずれかに該当する者は、一年以下の懲役又は百万円以下の罰金に処する。


一  第六条第一項等の規定に違反した者


二  第六条第十四項等の規定に違反した場合における当該建築物、工作物又は建築設備の工事施工者






(建築士法)追加

<第21条の3> 

建築士は、建築基準法の定める建築物に関する基準に適合しない建築物の建築その他のこの法律若しくは建築物の建築に関する他の法律又はこれらに基づく命令若しくは条例の規定に違反する行為について指示をし、相談に応じ、その他これらに類する行為をしてはならない。



<第21条の4> 

建築士は、建築士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。







(建築基準法施行令)

<第三十六条の三>

3  建築物の構造耐力上主要な部分には、使用上の支障となる変形又は振動が生じないような剛性及び瞬間的破壊が生じないような靱性をもたすべきものとする。


<第七十四条>
 
鉄筋コンクリート造に使用するコンクリートの強度は、次に定めるものでなければならない。

3  コンクリートは、打上りが均質で密実になり、かつ、必要な強度が得られるようにその調合を定めなければならない。


<第七十六条>
 
構造耐力上主要な部分に係る型わく及び支柱は、コンクリートが自重及び工事の施工中の荷重によつて著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けない強度になるまでは、取りはずしてはならない。

2  前項の型わく及び支柱の取りはずしに関し必要な技術的基準は、国土交通大臣が定める。



(尚、かぶり厚さは、定義から、それぞれ鉄筋一本ずつについて定まる値であるが、ある部材についての鉄筋のかぶり厚さという場合は、その中の最小値、すなわちその部材の最も外側に配置された鉄筋についてのかぶり厚さをいう。)
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by magekiretuz | 2007-10-27 23:02 | 建築
所有権抹消
2007年8月5日の本件瑕疵問題に関する説明会において、三交不動産が「契約の解除と同視する」と公表し、且つ、「商品の品質が確保されていないこと」や「直ちに補修を確定できないこと」など、契約の目的が達成できないという現況を把握しながらも同社が、契約の解除に応じない理由などは今現在一切、開示されていない。そのため今後、解除等の意思表示をされている本マンション住民及び、一般消費者等へのその理由の開示が必要であると判断する。


そもそも不動産の売買契約の際には、所有権が重要となる。所有権は意思表示だけで、移転という物件変動が生じるが、その所有権を第三者に対抗するためには『登記』が必要である。

そこで、新築マンションの場合には、まず始めに『所有権保存登記』をおこなう。これが、最初におこなう登記の一段階である。


その後、本物件を売却すれば、以後「所有権移転登記」を繰り返す。



本マンション瑕疵問題においては、すでに同社との買取契約を済ませ、所有権移転登記を済ませた方が、半数以上であると思われる。


以下、事案を記す。


【事案】

Xらは、Y社からマンションを購入し、甲区1番でその登記の保存を完了させた。その後、本物件において、重大な瑕疵が発覚したためXらは契約の解除の意思表示をおこなった。しかし、Y社は「現在、専門家による原因の調査中であり、現時点においては、解除に応じることはできない」とし、暫定的な解決として、覚書による補修による対処が不能である瑕疵の存在が明らかと判断されたときは、本買取契約及び覚書の約定を解除し、瑕疵担保請求権が行使できる」という条件付きの、売買契約を提示した。そして、Xらは、Y社の条件付き提示に応じて、売買を済ませ、その登記の移転を完了させた。

しかし、その後の調査により、「商品の品質が確保されていないこと」や「補修が確定できないこと」など、「品質等に関して重大な問題」が発覚し、その品質についてY社に契約の内容等の債務の不履行等、帰責性が存在することなども判明した。

上記の状況から、Xらは、本件が上記買取契約及び、覚書の約定を解除できる事案(補修による対処が不能であるとは、通常の性能・品質を有する住居の引渡しという契約の目的の達成不能である場合をいい、本件はそれに該当する事案)であると判断し、本買取契約及び、覚書を解除した上で、改めて、契約販売時において、Y社の取引に用いる書類等の表示から、Y社の商品の性能や品質、契約内容という契約の重大な部分において誤信していたため、本契約は無効であるとの意思表示をした。


(尚、同社によれば、「補修による対処が不能である場合」とは、「本マンションが倒壊する場合のみであって、倒壊さえしなければ、補修による対処が不能である瑕疵には当たらない」と抗弁している。)


上記の事案では、錯誤無効、つまり、もともと契約自体が存在していなかった(詐欺での取り消しは取り消すまでは有効)ということが問題となり、

【要件事実】としては、

a 当該意思表示に錯誤があること、

b 錯誤が法律行為の要素に関するものである(重過失は再抗弁、 信義則は再々抗弁)を要し、


【効果】としては、消滅となり、

【登記の種類】は抹消となる。


従って、まず一旦、XらからY社への売買の、所有権移転登記を、「真正な登記名義の回復」を登記原因として、所有権移転登記を申請するか、登記原因を合意解除として、抹消をおこなうかする。

そしてその上で、登記原因を売買無効として、売買無効による所有権保存登記の抹消をおこなう。




以上が、同社の法的な妥当な解決であるが、所有権抹消は以下のように「登記簿」に記載される。



番号    目的         原因       権利者

甲区 1 所有権保存     余白抹消    所有者X


    2 1番所有権抹消   錯誤         余白



従って、同社が契約の解除や無効に応じない理由としては、これから本物件を販売、移転しようとしている場合、添付情報として、登記原因証明情報など、解除、取り消し、錯誤等があったことを証する情報を提供する必要もある(不動産登記法61条)ことから、登記簿上に所有権抹消の事実が残るため「争いなどの事実はなかったこと」に同社がしたいと自己保身等を考えているならば、自社の販売等にとって都合の悪い情報となりうるし、所有権保存登記の抹消をおこなえば、原則、登記記録は閉鎖されるため、販売が事実上不可能か、著しく困難となりうると判断したからではないかと推察される。

もっとも、区分建物のように表題部を残すことに実益がある場合には、表題部所有者(三交不動産株式会社)の記録が回復され、例外(閉鎖されないこと)となる。


また、銀行などと抵当権設定契約等をおこなっている場合の抹消には、銀行などの登記上の利害関係を有する第三者(抵当権者)などの承諾を要することや、契約自体が、無効か解除となれば、固定資産税など、税金などの返還などの問題も生じる。



従って、所有権抹消には、第三者に対抗することができる裁判などの、民事訴訟や刑事告発・告訴などが、重要となる。




(参考)
不動産登記令
別表26

ヘ 登記上の利害関係を有する第三者(当該登記の抹消につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。)があるときは、当該第三者の承諾を証する当該第三者が作成した情報又は当該第三者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供する
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by magekiretuz | 2007-10-24 01:09 | 法律
住の安全性
日本建築構造技術者協会(JSCA)による1次及び2次調査による結果報告から、明らかに断定されたことは、概ね、『当該マンションの耐震性に問題がないこと』と、『設計当時の建築基準法、建築基準法施行令及び国土交通省等告示に照らして妥当である』ということであり、さらに右の点をもって本マンション自体が『安全である』と結論付け、JSCAの報告に従って、建築主・売主である三交不動産株式会社は、本マンションが「安全である」ことの公表をおこなった。



しかし、本物件、床たわみの原因の1つとしてJSCAが施工上の問題である『支保工の早期撤去』を上げている以上、「同施行令及び、告示等に照らして妥当である」と同協会が断定したことについては、何をもって斯様に断定したかの因果関係が明らかにされておらず極めて不可解であり、本来であるならば、『耐震性に関しては』とか、『耐震強度上は』などと『本マンションの崩壊する危険性についての安全性』に限定した上で、一般消費者が誤信することの無いように説明・報告がおこなわれるべきであったが、同社のこのような、何ら限定しない『安全である』という報告は、右の報告を技術的・専門的知識などについて不知である一般消費者が、反復・継続的に受ければ、安易に『本マンションが安全であり何も問題がなかったのであろう』と誤信しうる可能性が高い。また、この様な同社の報告からは、経験則に照らせば、自社の商品に生じる瑕疵や欠陥・不具合に対する同社の慣行的な認識もある程度具体的に推察される。


一般的商取引において、一般消費者は、企業側から一方的にその企業の商品などの品質、内容、製造方法、などに関する情報を与えられている。従って、一般消費者は、それを信じるしかほかはない。しかし、その提供される情報が事実と反するか若しくは、正確ではないことが明らかとなれば、今後、その企業が提供する情報などについては、不信感を抱くようになる。また、他者の同様の商品についても不信感を抱くようになる可能性も出てくる。斯様な行為は「他の業者」にも影響を与える結果を惹起するため、『不正競争防止法』等により刑事処罰される結果も出てくる。



当方らも本マンションの『安全性』について、同社パンフレット等の契約に関連する資料や重要事項説明等において、同社の提供する情報及び、同社の瑕疵・欠陥に対する認識への説明等から生命・身体・財産への侵害について『安全である』などと誤信し、真実性を正確に看破することがで不可能であった。



そもそもマンションなどの住宅に関する「安全性」とはいかなるものであるか、ということについては一種の思弁的見解を述べるつもりはないが、まず、建築の観点からは、建築基準法施行令においては、「著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けないようにする」とか「使用上の支障となる変形又は振動が生じないような剛性をもたすべき」とか明記されている。(本マンション設計時法令、建築基準法施行令第36条の2(構造設計の原則)【現、同法令第36条の3、3項】から建物は通常の使用方法に対して変形や振動等が生じないようにすること、さらに地震時等においては建築物が崩壊しないようにすること等が明記されている。これが設計に関する基本的な配慮である。また、床部分に関する施工に関しては、建築基準法施行令第76条(型わく及び支柱の除去)及び告示において、型わく、支柱の早期除去は、取返しのつかない耐力の低下となるなどの注意を促す施工上の注意規定が明記されている。


また、かぶり厚などは、『耐久性』に関する規定でもある。(耐震要素であると考えうるが、耐震性ではない)


従って、これらの文言をそのまま解釈すれば、建築基準法施行令上、変形・振動・亀裂・損傷は原則、起こってはいけないことを規定しているように解することができ「人の財産への侵害の防止」まで配慮されているように思える。しかし、この「安全性」については、実務上、『人の生命・身体』についてのみしか、配慮されていないのが現状であると思われる。


2005年以降問題となった「耐震強度偽装事件」なども、「倒壊する危険性」すなわち「人の生命・身体への侵害」が問題となった事件であり「人の財産への侵害」などは特に問題にされていない事件である。例えば、本件瑕疵事案である「床のたわみ」は変形であり、同施行令上の変形に耐え得る剛性が備わっていないことが推察される。また、床剛性の低下等は重要な耐震要素の低下ではあるが、これをもって、直ちに耐震性が欠けているというわけでもない。

この様に、建築の観点からは、『安全性の確保』といえば、マンション等が『崩れないこと』ということのみを指し、「人の生命・身体への侵害」に対する点しか配慮されていないことが国土交通省など行政の動きからも伺える。なぜなら、本マンションで生じている瑕疵や欠陥、具体的には、雨漏れや、ほぼ全住戸のコンクリート製天井の垂れ下がりなどが、本件瑕疵の程度や規模、さらにはたわみの原因の推察などをもってしても、現時点においては同社が何ら処罰されることがないからである。(もっとも、捜査や処罰には内部・外部告発などを要する場合が多いため、行政等が萎縮していることも考えうる。)

しかしこのような行政の消極性は、仮に再度、同様の事案が発生した場合、処罰されることがないため、発生したとしても何も問題とならず、同施行令や告示等が、実務上瑕疵や欠陥の再発防止への抑止力となっていないということでもある。



以上の点から本マンション瑕疵問題に関する同社の報告としては、今回の調査はあくまでも、生命・身体への安全性のみへの配慮に過ぎず、「財産への侵害は今後発生する可能性があり」、また、現行の法令並びに行政の解釈・同法令等の運用等では、何ら規制されることろはなく、「財産への侵害を防ぐことは不可能」であるため「財産への安全性の配慮は、今後もなされない」、などとするのが妥当である。




これに対し、司法の観点からは、例えば、本事案は不動産であるため本事案とは直接関連しないが、「欠陥」(←欠陥という表現は製造物責任法に明記されている)という文言についてみると、製造物責任法(注・本法律は動産に適用されるものである)においては、「人の生命・身体又は財産に係る被害」や「人の生命・身体又は財産を侵害」などという文言が明記されている。また、『建築物における安全性の定義』に関する近時の最高裁の判例(平成19年7月6日)においては、「建物は、居住者や隣人、通行人等の生命、身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならず、この様な安全性を基本的な安全性というべきである」とか「この基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当」などと解されており、当方も右のような見解は、妥当であると解する。

なぜなら、商品若しくは役務若しくはその広告若しくは取引に用いる書類などその商品の品質、内容、製造方法、若しくはその役務の質、内容について誤認させるような表示をする行為は、一般消費者の不信感(私的財産保護秩序の攪乱)を招く行為であり、契約の際、特段、財産への侵害に対する配慮についての安全性などが備わっていないマンション等において、その旨及び、その点に関して適切な補修などを行わないなどを説明することがないのであるならば、品質において誤認させるような行為があったと評価すことができるからである。

つまり、「財産の侵害の防止」まで全く考慮されていない商品か、財産への侵害の可能性がある商品であるならその旨を、また、損傷について補修等を行うつもりが同社において始めからないのであるならば、その旨の意思表示を同社がおこなっていれば、当方らは、本マンションの性能や品質及び役務の質等について誤信することがなかったということである。


また、本件において、最重要である争点は、同社が本件瑕疵については、製造・卸業者等から買い受けた小売店(スーパーなど)の様に「欠陥等については、認識していなかった」と主張することであろうが、この点については、本物件を引き渡した時における科学又は技術に関する知見等によって、判断するべきであって、その知見とは、たまたま同社が知っていた科学又は技術に関する知見をいうのではなく、その当時入手可能な最高の水準の科学又は技術の知見であるのが相当であると解する。




尚、一般消費者はJSCA等専門家によって、「安全である」という説明・報告を受ければ、「安心して誤信する」可能性があるため、同社の関係者への本マンション等の「安全性」の報告については、右の報告が、耐震性という「生命・身体への侵害に対する安全性」についてのみへの断定しかJSCA等専門家は責任が持てず、「財産への侵害に対する安全性」は現状、断定できないことを一般消費者に対して正確に説明する義務がある。
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by magekiretuz | 2007-10-23 00:36 | 法律
問題点一覧
問題点(まとめ)




<原始的瑕疵>・・・契約の締結前から欠陥が存在=大規模な補修・補強を要する不完全な商品


  
  欠陥発生     契約締結      履行督促      被害拡大
    |━━━━━━━|━━━━━━━━|━━━━━━━━|





(法的問題点)

①契約締結時、欠陥の事実(大規模な補強等を要する不完全な商品の引渡し)について担当者等が悪意であったか(知っていたか)という点。



②原始的な欠陥により販売時における『建物についての物件価格』が、適正な価格ではなく(当初より資産価値が減損しており)、契約時に購入者が対価以上の金銭を交付しているという点。(財産上の損害)=①において悪意であれば刑法上の問題)



③原始的な欠陥について、建築基準法施行令違反の検討を要する点。『コンクリートのかぶり厚不足(第79条)及び、型枠・支柱等の早期撤去(第76条)』この点に関しては、国土交通省、『型わく及び支柱の取り外しに関する基準を定める件』等の見解が重要。

支柱等の取り外しや、盛りかえ(動かすこと)に関する技術的な見解は、本件に起因する欠陥が一度発生してしまうと取り返しがつかないため、非常に重要である。



④品質が確保されていないという、不完全な商品の引渡し(債務不履行)に対して、補強等により完全な状態にして(原状回復して)完全な履行を行う旨を同社に対して再三、督促したが、同社使用者が、同社職員をして、技術的説明等をなさしめ、また、緘黙により、完全な商品の引渡しという『履行を長期に渡って免れ』、以って、適切な処置を行うことができずに被害が拡大したという点。(刑法246条2項の問題)



⑤「商品の品質が確保されていない」ということや、「同社が現時点において補修の方法を確定できない」=原状回復できない)ということから、完全な商品の引渡しという契約の目的が継続できないと判断され、且つ、その欠陥の発生時期が原始的であると推察されることから、以って、契約自体が『無効』となるという点。後発的(契約締結後)の瑕疵(欠陥)部分については、契約の『解除』となる。(民法541、543条)



⑥重要事項説明時において、同社の宅地建物取引主任者、有資格者等が、同社のアフターサービスなどについて、『十分な役務の提供の約束』(契約内容の債務の一つ)などの説明をおこなったという点。(実際は全く、役務の提供がなされておらず、信義則に反する。民法1条2項)
また、個人的には、「金銭の貸借の斡旋に関する事項」について、説明を受けていないという点。(重要事項説明書には明記すらされておらず、告知義務違反)



⑦当方らは、自主的な検査等により、履行不能等を主張・立証しており、かかる場合には、同社が、住民らの履行の請求に対する抗弁(放置の正当性)、違法性阻却事由、帰責性不存在等の主張・立証を行わなければならないが、当時の担当者・関係者を含めて十分な調査(ヒアリング等)すらおこなっていないという点。

尚、当時の担当者らの経験に即しての陳述等は、特別な体験として、意識的に観察されていると推察されるため、相手方の抗弁としては1番、信用性が高いと思われる。





⑧私的財産保護秩序の攪乱及び、商取引の著しい混乱の防止等(消費者の不信感の増大防止)が徹底されていないという点。


人の生命や財産に侵害を与える事案など、本件欠陥事案(本件は財産的侵害)のように、社会的問題が発生した場合、企業と個人、使用者と現場担当者などの間の法的責任等の所在が曖昧なために、十分な『原因究明』がなされず、また企業が情報を秘匿することで『法的責任等』を回避しようとする姿勢がみうけられる。

企業の原因を究明しないという姿勢は、その企業の商品の危険性など、今後、再発防止策が徹底されないことの明示へとつながることとなる。

また、企業経営・行政政務等の透明性の向上も重要となる。





Q、企業不祥事が起きた場合に企業に期待することを選択肢から3つ選んでください。


1位・・・原因の究明とその開示(96、8%)

2位・・・今後の対策の発表(82、1%)

3位・・・関係したことに関する補償(55、5%)

4位・・・企業経営の透明性(49、4%)

5位・・・トップの謝罪(4、9%)


2005年~(東京都消費者月間実行委員会アンケート)~より
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by magekiretuz | 2007-10-10 01:30 | 法律
財産上の利益
【事案】

本マンション売買契約において、三交不動産側には、


同物件契約書

第13条(アフターサービス:重要事項説明にて説明)          

第15条(危険負担:毀損の場合(減尽【全くなくなること】とまでは言いがたい場合)には三交不動産が当初の設計どおりに修復して引渡す)

第16条(瑕疵担保責任等:隠れた瑕疵に対して2年間、構造耐力上主要な部分又は、『雨水の浸入を防止する部分』においては、10年間保証)等


から契約上右の債務が存在し、また、JSCAの指摘を受けた現時点においての同社の見解では、本マンションに対して「商品の品質が確保されていない」としている。

撓みに関する「支保工撤去後、長期荷重により撓みが徐々に進行したものが考えられる」というJSCAの見解及び他の見解から、本物件においては、販売以前の施工段階から瑕疵の根本的原因等が発生しており、それによりほぼ全住戸において様々な不具合等が発生している。

そこで、多数の住民らは、契約上有する右の債権に従って、入居初期の段階から不具合等の指摘(多くの住民が、床の音や不快感などの問題点を指摘)、その不具合箇所への補修の督促【促すこと】などを再三、おこなっていたが、これに対して、同社職員らは「湿度の問題や乾燥収縮ひび割れ」などの説明をおこなった上で、現時点においては補修の必要性がないことを住民らに対して強調し、同社職員らの説明又は、瑕疵等の事実への同社職員らの緘黙【黙ること】等により、多数の住民らは「安心し、他に適切な措置等を講じる必要性がないもの」と錯誤に陥り、以って住民らは、補修完了等の押印をした。

その結果、本物件のほぼ全住戸において、無数の亀裂の発生・進行、及びスラブの撓みの進行などの被害が拡大した。


以下、本論に入る。



【問題の所在】

刑法246条2項は、「財産上不法の利益を得、又は他人にこれを得させた」ことを要件とする。
『財産上の利益』とは、財物以外の財産的価値のある利益の一切であり、例えば、「債務【契約上しなければならないこと】の免除を承諾させる行為」、「債務の弁済の猶予」、「履行【契約上しなければならないことを行うこと】の延期」などが財産上の利益にあたると解されている。

判例においても債務者【契約上の請求に応じなければならない人】が、債権者【契約上の権利を主張できる人】を欺罔【人を誤信させる行為】して債務免除を受けるなどによって、債務を逋脱【免れること】して財産上の利益を不正に得る場合、すなわち、債務の履行や債務の弁済の一時猶予などが、財産上の利益にあたり、2項詐欺が成立しうると解されている。(大判明治44年・大判大正12年・最決昭和34年)

ここで問題となることは、「債権者に債務免除の意思表示をさせた」こと、言い換えれば、「債権者に明確な処分行為」が認められるか、ということであるが、この点に関しては、近時の判例の趨勢は、厳格な立場をとり、以下のように解している。

「被告人は、リンゴの仲買を業とする者であるが、Aに対し、リンゴ「国光」500箱を売り渡す契約をし、その代金を受領しながら、履行期限を過ぎてもその履行をしなかったため、Aより再三の督促を受けるや、その履行の意思のないのにAを五能線鶴泊駅に案内し、同駅でBをしてリンゴ422箱の貨車積みをなさしめ、これに上越線沼田駅行きの車票を挿入せしめ、恰もリンゴ500箱を沼田駅まで発送の手続を完了し積み荷を待つのみの如くAに示してその旨同人をして誤信させ、Aが安心して帰宅するやその履行をなさずよって債務の弁済を免れた」という事案(最判昭和30年)において、第1審判決は、右のような犯罪事実を認定し、被告人に対して詐欺罪の成立を認め、原判決もこれを是認した。しかし、最高裁は「すでに履行遅滞【債務不履行=期限が過ぎても、しなければならいことをしないこと】の状態にある債務者が、欺罔手段によって、一時債権者の督促を免れたからといって、ただそれだけのことでは、刑法246条2項にいう財産上の利益を得たものということはできない。」としている。



しかし、本判決は、以下のように続く。


「債権者がもし欺罔されなかったとすれば、その督促、要求により、債務の全部または一部の履行、あるいは、これに代りまたはこれを担保すべき何らかの具体的措置が、ぜひとも行われざるをえなかったであろうといえるような、特段の情況が存在したのに、債権者が、債務者によって欺罔されたため、右のような何らか具体的措置を伴う督促、要求を行うことをしなかったような場合にはじめて、債務者は一時的にせよ右のような結果を免れたものとして、財産上の利益を得たものということができるのである。」として、債権者に実質的・具体的な被害が生じたことを要求している。

また、学説においても債権の財産的価値が減少したことが必要である(平野説・西田説)と解されている。



以上の点から、本マンション瑕疵事案においては、被害者である住民らが、もし仮に同社の使用者等による同社職員及び関係者らをして(道具として)住民らを誤信させるという行為がなければ、販売当初(3ヶ月点検後以降の購入者は、同条1項の財物の交付も検討)より不完全な商品の引渡し(一部毀損・減損)という不完全な履行に対して、債務の履行請求である補修若しくは、それに代わる損害賠償などの請求、或はこれ以外の他の方法により、財産上の被害に対して何らかの具体的措置を講じることが可能であったと思われる。

また、同社としては、そのような瑕疵や不具合に対しては、直ちに住民らの督促などに応じる緊急性(特段の事情=被害が拡大した後に補修を行ったとしても、価値が減損すれば意味がないため)が存在していたことは、JSCAによる瑕疵調査等からも分明である。

本件のような事案においては、一般消費者である住民らが、専門家(同社職員ら)等の説明・緘黙等により事実を看破【見破ること】することが著しく困難であり、且つ右のような欺罔により、何らの必要的具体的措置をおこなうことが物理的に不可能であったが故に、実質的・具体的な財産上の被害が生じたという点(即時の履行請求をしなければ利益が確保できないのに、欺罔行為によりそれを妨げられ、事実、損害が発生・拡大したという点)が争点となる。


また、本件瑕疵事案は、債務者(三交不動産使用者ら)の欺罔行為により債権者(住民ら)が『債務の履行・債務の弁済の一時猶予』をおこない、以って財産上の不法の利益が発生・移転したという事実を認定しうるか、考慮しなければならない事案となる。


尚、同社の補修時における、欺罔行為に関しては、施工業者の職員がおこなったと解することも事実上可能であるが、本事案においては、むしろ、同社使用者が鴻池組の職員に対して、適切な指示をすることもなく「不作為に、結果の成否の感触を探っていた」と評価すべきであり、債権者(住民ら)からみれば、「第三者(鴻池組)をして、債務を逋脱し、財産上の利益を不正に得た」という点においては、何ら問題となるところでもない。(共同正犯、教唆や幇助の問題。)


以上のことが、同社使用者らにより、慣行のこととして行われて(黙認されて)きたか、ということが刑事上、最大の問題点となる。
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by magekiretuz | 2007-10-03 23:55 | 法律