欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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最高裁判例
近年、耐震偽装問題を含め、構造計算書等の重要性がクローズアップされつつあるが、構造計算(設計等)において、その「入力方法」しか理解せず、構造計算ソフトを起動させている実務者等により、トラブルが生じているのではないかと思われる事案(耐震強度問題)や、施工に起因すると思われる欠陥等の問題などが、後を絶たない。

また、司法の場においては、建物に生じる瑕疵と、「建物の安全性」に関する、その明確な判断基準が存在せず、その結果「安全性を欠く場合」等に対しては厳格な解釈となり、購入者が泣き寝入りするケースが多々ある様に見受けられる。



しかし、平成19年7月6日最高裁判所第二小法廷において、今後、司法の観点から「欠陥問題」等を解釈していく上で、非常に重要な判例(資料)となる判決が為された。


本判決は、鉄筋コンクリート造り陸屋根9階建てに生じるさまざまな瑕疵をめぐって、建物購入者に売主だけでなく、施工や設計に対しても、不法行為責任に基づく損害賠償請求権が発生するか否かの基準が争われた訴訟の上告審判決である。


これまで、不法行為責任について、施工や設計に対しては、理論上「共同不法行為責任」(民法719条)

①数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。
②行為者を教唆した者及び幇助した者は、共同行為者とみなして、前項の規定を適用する。

などによって責任を追及することも可能ではあったが、実例が僅少であった様に思え、その意味においても本判決は興味深いが、特に注目したい点は、原審(福岡高等裁判所)との解釈上の相違点であろう。


本件建物には、

①床スラブのひび割れ及び、たわみ
②外壁のひび割れ
③ひさしの鉄筋露出
④室内戸境壁のひび割れ
⑤バルコニーの手摺のぐらつき
⑥排水管の亀裂


等の瑕疵があると指摘された。

これらの瑕疵について、原審は、「これらの瑕疵が構造耐力上の安全性を脅かすまでのものではなく、社会公共的にみて許容し難いような危険な建物になっているとは認められないし、瑕疵の内容が反社会性あるいは反倫理性を帯びているとはいえない。さらに、本件建物に生じる瑕疵が、建物の基礎や構造躯体に関わるものであるとは通常考えられないから、瑕疵が存在するとしても強度の違法性があるとはいえず、不法行為責任が成立することはない。」とした。





これに対して、最高裁は、「建物は、居住者や隣人、通行人等の生命、身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならず、この様な安全性を基本的な安全性というべきである。建物の建築に携る者は、この基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当であり、この義務を怠ったがため居住者等の生命、身体又は財産が侵害された場合には、不法行為責任が成立する」とし、さらに「建物の基礎や躯体に瑕疵がある場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由もない」とした。



上記最高裁判決により、本件建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるか否かについての審理等を行うため、原審に差し戻されることとなるが、本判決が、瑕疵について「建物の基礎や構造躯体」に関わる瑕疵(これまでの解釈における重大な瑕疵)以外にも緩やかに解釈を拡張した点及び、「基本的な安全性」という概念に生命・身体さらには、「居住者の財産を危険にさらすことがないような安全性」と解釈した(財産まで保護法益を拡大させた)点を特に強調したい。


また、今後、契約解除などの根拠となる瑕疵担保責任等における「重大な瑕疵」などに対する「安全性」の解釈、すなわち、「構造計算等に問題があり耐震強度が不足」している事案(重大な瑕疵と判断し易い事案)などは、稀なため、「構造計算に問題はないが、瑕疵が存在する」事案等における「安全性」についての判断基準にどのような解釈がなされるか注目したい。








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# by magekiretuz | 2007-07-07 00:20 | 法律
3ヶ月~
三交不動産「住戸調査票」(補修記録3ヶ月・12ヶ月・24ヶ月)によると、3ヶ月の時点で既に、建物室内天井(和室・DL)及び、バルコニー天井の亀裂などに関して、補修をした住戸と「24ヶ月で対応します」と回答した住戸が存在する。
また、ドアの開閉不良によるドア上枠の削り作業等も3ヶ月時に行われており、12ヶ月点検時に至っては、さらなる住民が、バルコニー天井・壁等の亀裂を指摘。

天井の亀裂は、様々な要因(収縮応力等)が考えられるが、現在、存在する亀裂が、進行性のない亀裂だとするならば、3ヶ月時点において既に撓みにより引張亀裂が発生していた可能性が考えられる。


しかし、2次検査の結果、販売当初から3ヶ月の間の亀裂は収縮応力に要因するものであり、引張亀裂ではなく「撓みは生じていなかった」となれば、たわみは、築3ヶ月後から発生したこととなる。(クリープ等)


たわみを確認したのが約築2年後であり、且つ、現時点(約3年経過)において、ひび割れ幅及び、本数の増加・浮きなどが発生しているが、3ヶ月補修記録などから、撓み・亀裂等不具合などの問題点は、販売当初から発生していた可能性が高く(一般的に、変形は、3ヶ月程度で50%以上、1年で大部分が収束するため)、現在、目視できる現象は、ただ単に、仕上げ材(タイル・モルタル・吹付け)に影響が出てきた結果なのかもしれない。(つまり最初から撓みや躯体(仕上げ材の中)の亀裂が存在していた可能性が高く、それらを起因として仕上げ材が割れてきたとも考えられる。)


そして、もし仮に、最初からこれら当マンションに生じる現象(上記3ヶ月点検の結果等も含めて)が発生していたのならば、当時の担当者(アフターサービス等)は、1級建築士、この問題が大きくなった(全住戸レベル)後の担当者は、1級建築施工管理技士等であるため(素人ではないため)、何故、消費者・3ヶ月点検以降の購入者等に約2年半以上にも渡って、これらの事実(天井の亀裂・屋上の水漏れ補修の跡等)を伝えなかったのか、理解できない。(伝えてくれれば別の手段(早期の補修等)も講じることが出来き、購入者の選択肢が広がるため。)
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# by magekiretuz | 2007-06-15 16:22 | 欠陥マンション