欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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法益侵害に関する比較衡量

06年12月、三交不動産(津市)は「建物に何らかの瑕疵が存在する蓋然性(可能性)は高い」と取締役社長名の文書で謝罪した。



瑕疵の存在の蓋然性を同社が認めるまでに実に2年間、さらに買取の提示までは、3年半もの月日を要したわけであるが当該亀裂などに関しては、分譲12ヵ月後の05年、補修予定日も同年6月18日とされており、当時の担当者2名(1級建築士)は、構造耐力上主要な部分であるベランダの逆ばり及び天井の亀裂等を確認していたが、同社は補修等に関して敢えて、放置した。



上記に関する紛争から06年12月以降、本売買契約第13条、15条、16条及び、重要事項説明書第19項並びにアフターサービス規準等の違反行為が原因により当該瑕疵を拡大させたことに対して、財産上の侵害行為に対する賠償や消費者が瑕疵を調査し証明し、瑕疵が存在する蓋然性を認めさせるために要した約2年間に渡る精神的侵害(時間・費用の無駄、不快感)に対して、互譲や一定の法律関係に関する合意などを要件とする「和解契約」などを同社に提示した。



しかし、同社は07年2月、詳細は後日、本事件に関する行政庁の決定等が確定次第、書籍等で明らかとしたいが、鈴鹿営業所にて取締役社長名の「契約」を提示し、さらに本契約書には、「本業務に関して知り得た情報を『一切』口外してはならない。万一、口外したことにより(同社)に損害が生じた場合、これを賠償し(同社)に些かも迷惑をかけない。」と書かれていた。



同社の上記提示に対しては、個人的・詳細な調査などによって全住戸に瑕疵が存在していることを認識した以上、上記の『口外すれば、同社が賠償請求する』という文言などが、一般人の社会通念などに照らして、穏当ではなく、また双方の互譲や合意がなければ意味がないと判断したため、上述のように「和解契約」などを提示し続けたが、これに対し、同社は本建物に「瑕疵が存在する蓋然性が高い」と認めながらも分譲12ヶ月で当該瑕疵を認識していたことについては、「担当者は、『知らなかった。』と言っている」などと白を切ったり、ある時には、「担当者が報告ミスをして会社が判断ミスをした」などと使用者の責任を考慮せず、組織ぐるみではないことを強調するなど悪質さを示した。



その後、多数の住民らが、各報道等でコメントするなど、本事件の真相などが告発され、同社は、住戸を販売価格で、買い取ることや、慰謝料の意味での解決金の支払いなどを住民らに提示した。
しかし、本事件に関して同社から支払われた『解決金』については、同社が本合意書に「『紛争』ではなく『紛議』のための解決」と明記したため、「課税か非課税か」をめぐって税務当局と住民らの間で紛議が生じ、多数の住民らは07年8月以降、税務当局らに本事件の真相などを説明した。




当方も当局に取締役社長名の「契約」や本事件に関する経緯などを説明したところ職員の方も本契約について「(名目が)慰謝料等」ではないのですか?」と一寸、瞠目した様子であった。

当方は、税務当局に同社に本契約の詳細『役務の提供や経費等』を確認するよう要請し、同社に対しては、本契約の詳細を当局に提示するよう伝え、後日、当局は同社に対して、本契約などの詳細の提示を求めたようであるが、同社は「お客様の個人情報」を理由に拒否したとのことである。



しかしその後、08年1月、本事件に関して当局らがどのように認識したかは当方の知る由も無いが、三重県庁など他の行政庁が同社からの証拠(日本建築構造技術者協会の検査結果など報告証書等)の提出を重視し「住民らが告発している事実」に関しては、「問題にするほどのものではない」と返答するなど、本事件の決定等につき『公正さに欠ける』という国民評価をかわしがたいのでないかと危惧する中、税務当局に関しては、本件を『人為的災害等』として、『解決金』については、「非課税」とした。

この点について、税務当局に記して謝意を表したい。




本事件に関して特に問題となることは、当該瑕疵保証問題について、同社有資格者らが本売買契約並びに、重要事項説明書で明記・説明・交付した事項等に関して、当該債務の履行請求など、住民らからの催告を受け、同社が確認し、結果惹起の危険性への予見可能性が否定できない状態であったにもかかわらず、住民らの錯誤に乗じて「債務の猶予」などの処分行為の意思表示をさせ、あるいは錯誤に陥っていない住民らに対しては、敢えて当該瑕疵などを放置する姿勢を示すことで住民らが「大企業相手に、何を言っても無駄である。何もしない」と疲れるのを待ち、「文句があれば裁判などで訴えを提起してはいかがですか。代理人、相談役等に任せられますし、こっちはそのほうが楽ですから。」と、消費者が泣き寝入りする機会を窺っていたという法規を支える国民の法感情から乖離した社会倫理すなわち社会の健全な道義的観念に反する同社の不作為的な法益侵害に関する当該法規上の構成要件該当性、違法性論、責任論である。
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# by magekiretuz | 2008-04-03 15:59 | 法律
法令解釈、疑義生じる
現在、本マンションの住民らは、本件欠陥マンション事件において、宅地建物取引業法上の法令解釈及び、適用等に関する疑義について、三重県及び国土交通省中部地方整備局に対しその特定などを求めているが、以下の点が争点となる。


               【事実関係】

同社は、平成15年から平成16年頃にかけて本マンション買主らとの間で三重県桑名市所在の本建物の売買契約を締結したが、この業務において同社には、以下の点で宅地建物取引業法(以下「法」という。)上の違反に関して疑義が生じた。


                   記   

1.法第37条第1項各号に定める書面(売買契約書)において、『10号.天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容』及び、『11号.当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容』に関する明記及び説明がなされていた。


2.上記1の11号のその他の措置については、法第35条及び法第35条の2に基づく重要事項説明時に交付された重要事項説明書第19項及び、同社編集発行の別冊規準等においてもその詳細な内容が事細かく明記されていた。


3.買主らは、平成16年3月頃の引渡し直後から半年までに、構造耐力上主要な部分に生じるさまざまな欠陥(大はりに生じた錆汁やエフロを伴う鉛直及びハの字亀裂や、長辺方向に生じた床の45度亀裂など、別冊規準等に当てはまる不具合)を発見し、以降、平成18年まで上記1、2(売買契約書、重要事項説明書及び別冊規準等)に基づき誠実な履行を求めるが、「構造耐力上主要な部分ではない」等と買主らの不知に乗じて、何らの十分な安全確認、原因調査を行うことなく、債務の履行等を拒否し続けた。

また、同社は3ヶ月点検(買主らの欠陥の指摘及び同社の目視確認)以降、何らの十分な安全確認、原因調査を行うことなく、さらに売れ残り物件の販売及び、引渡しを行った。


4.上記1、2、3及び、発生・拡大した当該損害結果から、建物の売買の契約の締結については、その勧誘に際し、法第47条に定める第37条第1項各号に掲げる事項10号及び、11号について、法第37条に定める書面(売買契約書)及び法第35条及び法第35条の2に基づき作成された重要事項説明書第19項に明記された事項に関して、同社の慣行から当該事項等を誠実に履行(相当程度の瑕疵が存在しなければ特段、原因を調査し、妥当な補修を)するつもりがなかったにもかかわらず、故意にその事実を告げずに又は、当該事実と反する事実(別冊規準等に該当する不具合等があれば補償するなどの不実等)を告げて、契約の締結について勧誘したと評価し得る。


5.以上から、法第37条第1項各号に定める書面(売買契約書)への明記及びその説明に関する問題並びに、法第47条に定める第37条第1項各号に掲げる事項への不実の告知等に関する問題から、欠陥又は、不具合の進行、拡大など、法第65条、関係者(買主ら)への損害が発生した。




また、故意に関しては、団藤説・大塚説によれば、「故意責任の本質は、事実を表象(認識・予見)し規範に直面して反対動機を形成したにもかかわらず、規範を乗り超えて敢えて行為に出たという反規範的人格態度に対する道義的非難であり、事実を表象しながら、敢えて手を拱いて事態が悪化するのを放置する認容(意思的要素)という態度は、規範に違反する積極的な人格態度を示しているといえる」としているため、事実を認識・予見しながら、事態が悪化するのを放置する認容という反規範的人格態度に対する同社の慣行的基準に関する解釈(慣行的基準から当該故意を推認)や、構成要件該当事実についての認識・予見(一般人において反対動機の形成が可能な程度の事実認識・予見)なども重要な争点となる。

なお、かかる認容(意思的要素)が存在すれば、責任非難には十分であるから、積極的内心事情である意欲的要素までは不要と解する。
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# by magekiretuz | 2008-03-08 09:23 | 法律