欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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瑕疵問題、現状収斂せず
本件、瑕疵問題に関しては、分譲した三交不動産の「販売価格での買取」という解決案により、住民の中には、さまざまな事情から「売買契約の解除」を望むものもいるため住民らそれぞれの問題が完全に収斂していないのが現状である。当方は、「解除」については、民法上の観点から述べてきたが、その他にも問題は多々ある。
例えばその一つとして、地方税法上の問題がある。地方税すなわち「固定資産税」に関しては、固定資産評価基準によって算定された価格等が「適正な時価」(地法341⑤)でなければならないが、これは、評価基準に基づいて算定された評価額が、それぞれの「適正な時価」又は「価格」を上回った場合、その評価額に基づく課税処分をどのように解するかという新たな問題点を生じさせるものでもある。



これら「適正な時価」又は「価格」とは、「客観的な交換価値」であると解するが、建物に瑕疵が存在する蓋然性がある場合、使用価値や客観的な交換価値の減少等が問題となり、具体的には、目的物が「通常備えるべき品質、性能を有しているかということや、契約の内容」などが判断基準となる。この点、同社の見解によれば、本マンションについては『商品の品質が確保されていないこと』や『瑕疵原因が特定されないことから、補修方法が確定できない』とのことであり、斯様な場合、社会通念上、消費者に販売することは穏当ではなく、少なくとも本マンションが「補修などによって、商品の品質が確保される状態」にまで原状回復が為されなければ、本マンションにおける「客観的な交換価値」は算定できないと解するのが相当であろう。


さらに、「時価」の意義等について、相続税財産評価に関する基本通達においては、「財産の価額は、時価によるものとし、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」とあり、財産の「評価」については、「財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。」とある。
また、「家屋及び家屋の上に存する権利」については、「家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額に別表1に定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。」とあるため、本マンションにおける「客観的な交換価値」、通達上の文言に言い換えれば、「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」が重要となることは言うまでも無い。



また、「適正な価格」に関して、東京地裁は、『評価基準による評価が客観的時価を下回ったとしても、それが課税処分の謙抑性の範囲にある限り、法の予定する「適正な時価」と解することができるのである。しかし、「適正な時価」とは客観的に観念されるべき価格であって、自治大臣の裁量又は市町村長の裁量に属する事項と解することはできず、法が自治大臣の評価基準に委任したものは「適正な時価」の算定方法であるから、評価基準による評価が客観的時価を上回る場合には、その限度において、登録価格は違法なものということになる。』とし、上告審の最高裁も『固定資産の価格は評価基準によって決定されることを要するものとする趣旨であるが,適正な時価の意義については上記のとおり解すべきであり,法もこれを算定するための技術的かつ細目的な基準の定めを自治大臣の告示に委任したものであって,賦課期日における客観的な交換価値を上回る価格を算定することまでもゆだねたものではない。(中略)本件決定のうち前記各価格を上回る部分には,賦課期日における適正な時価を超える違法があり,同部分を取り消すべきものであるとした原審の判断は,正当として是認することができ,原判決に所論の違法はない。』と、同様に解している。



上記判例から判断すれば、評価が客観的時価を下回る場合には、課税処分の謙抑性の範囲にある限り、さして問題とはならないと解せるが、評価基準に基づいて算定された評価額が、「時価」又は「適正な価格」を上回る場合には、その評価に基づく課税処分は違法になる可能性があることを明示したものである。
現在、本マンションの一部の住民らは、本件、瑕疵問題に関しての課税方針の決定などの説明を当局らに求めているとのことであるが、こういったことも「客観的な交換価値」の算定は現状においては、「極めて困難である」という見解から、当局らの判断・指示等に関しての説明等を求めているのではないかと解する。これに対して、当局らの判断などは関係下級行政庁ないしその職員らを拘束するものであり、決定・指示等を納税者に明確に開示しなくとも「法律上の手続きの瑕疵とはいえない」という見解から、住民らの書面などによる回答の要望などを拒否したのではないかと解するが、当方としては、いずれにせよ本問題が住民らの権利、利益に直接関わる重大な問題であることから「課税処分の謙抑性を兼ねた穏当な負担」が妥当であると判断したにすぎない。



当方が、同社との約2年間による紛争の中で、述べてきたことは、上記のとおり本物件に関して客観的に観念されるべき価格(正常な条件の下に成立する取引価格)である「客観的な交換価値」の実質的確保(財産の保全)が不可能又は、著しく困難になったことや、不当に債務の履行を延期したことによって同社に「不当な利益が発生した」ことなど(「客観的な交換価値」の低下により、当方らには財産的不利益(損害)が生じ、同社には債務を逃れること(商品が不完全なままの引渡しおよび放置)による不当な利益が発生)に関するものであったが、上記の問題などは、当方らの所論のひとつにすぎない。
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# by magekiretuz | 2008-01-21 00:50 | 法律
自治体の危機管理能力
問題点

①同社が引き渡した商品が不完全なもの(欠陥商品)であった。

②住民らが、不完全さ(欠陥)を同社に指摘したが、「欠陥ではない」と主張し続け(約2年間)、長年、放置した。

③損害が拡大した。

④侵害の程度に関しての証拠保全等のために直接住民らが、独自に調査、分析、証拠の保全(同社の秘匿を防ぐため)をせざるおえなかった。

⑤役務の提供等(アフターサービス)が契約時に約束された、契約の内容通りに行われておらず、「信義誠実の原則」に反する行為(宅建法上の問題)及び、不完全履行(民法上の問題であり、追完されていない)がおこなわれた。

⑥2008年3月末日までに退去を完了させれば、同社に損害が発生する虞がないにも関わらず、「使用損害金」=使用権の妨害、侵害)という名目で、1日5千円で賠償金を徴収する旨を明記し、退去を強要した。

⑦当方らは、5、000件の顧客情報を取り扱う個人事業者ではなかったが、契約書において、賠償金を徴収する旨を明記し、一切の情報に関して「秘密保持」を強要した。




以上の問題点から特に、重要となる点は、①人の生命、身体(精神)、財産に関して、②宅建業者が、③取引の相手方に対して、④損害を与え、⑤また、宅建業者として、著しく不適当であると認められる行為を同社が行ったということである。


この点に関して、当マンションの住民さんらが、三重県庁等に、本件問題点への個別具体的な必要的措置等に関して、上申し、その一応の回答として、口頭において「先例がない」、「法律がない」という程度の回答を得ている様であるが、同庁の職員らにおいては、「損害の発生」に関して、それが、法律上「故意か過失」を問題にしない性質のものであることを認識して頂きたい。(少なくとも軽過失、重過失での損害の発生=不法行為、共同不法行為等は否定できない)


また、ある事実において、その要件の有無(悪意・善意・過失等の有無)を推認する場合には、表現の性質上、「評価」が介在する場合がある。
例えば、「過失」は、規範的要素(人として守るもの)を含むが、「住民らに指摘されたにも関わらず、補修等をせず放置した結果損害が拡大した」という契約違反などの具体的な評価根拠事実の存在を要し、「欠陥」についても「コンクリート製の天井が年々、ずれ下がる」などの技術的に可能な限りの、より具体的な評価根拠事実等を明らかとしなければならない。

従って、「過失」も「欠陥」も表現の性質上、「評価」に属し、評価根拠事実を要するため、三重県庁らが、人の財産への侵害を無視した安全性(同社の右のようなコンプライアンスを重視しない企業理念から『売った商品が欠陥商品であろうとも直せば住めるので、大丈夫』という発想が生まれる)という「同社の報告書等の間接証拠」から経験則(自然科学的な必然性を要せず、社会通念上の蓋然性程度でよい)に従って、要件事実・主要事実(悪意の有無等)を推論するだけでは、十分な程度の証明度に達したとは認められず、本件、欠陥商品放置問題(欠陥の程度が問題ではなく「損害が拡大した」ことについて同社の帰責性が問題)においては、住民らの証言は、直接証拠であり、従って、まず一義的に事実確認を行うべきであった。その上で、同社やjscaらの複数の間接証拠物等において、事実の推認等がなされることが肝要であり、今後、同庁においては、その点(問題の論点等)を整理し、理解して頂きたい。












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# by magekiretuz | 2007-12-18 01:12 | 危機管理