欠陥マンション記録
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三交不動産欠陥マンション紛争記
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平成15年11月25日

本件の実行行為者である上記の氏名不詳、同社従業員ら(同人らへの指示者不明)は、三重県において社会的地位及び信用を有し、長年に渡って、不動産の売買及び仲介等を業とし、本物件(鉄筋鉄骨コンクリート造15階建てマンション)の建築主でもある三交不動産株式会社(本社三重県津市丸之内9番18号、1級建築士事務所三重県知事登録第1-683号)の従業員であるが、同社従業員らは、乙区1番、2番根抵当権(債権者株式会社百五銀行)が放棄された本土地(買主らの住所地)について、平成14年2月8日、前所有者より買受けた。その後、平成15年5月9日に同土地について合併による所有権登記が行われ、合筆、分筆して、買主らの住所地に本物件の建設が開始された。

そして、本物件の販売が開始されたわけであるが、同社従業員らは、買主らの住所地(本物件販売地)にて平成15年11月24日の重要事項説明時、また、同年11月25日、本物件売買契約時において本物件を販売する目的で、本物件の床部分には、すでに施工上の要因によって、ある程度のたわみが生じている状態であったが、パンフレット等(重要事項説明書第8項宅地造成又は、建物建築の工事完了時における形状・構造等において、「パンフレットでご確認下さい。」と表示、説明、又、重要事項説明書21項容認事項においては、「買主に交付する設計図書は、パンフレット・価格表をもってこれに代えます。」と表示)において、

「上質な暮らしを支える、先進の設備。確かな安心を生み出す信頼の構造。」と表示、

さらに、本物件の床部分について、「スラブ内(床)にPC鋼材を配置し緊張させることによって上向きのつり上げ力と圧縮力を作用させ、天井の小梁をなくすと共に高い強度と耐久性を実現したアンボンドスラブ工法を採用しています。騒音、振動が少なくなるだけでなく、すっきりとした広がりのあるゆとりの空間を生み出します。」


などと、実際の設計図、構造計算書等には、Aタイプ及びBタイプにおいては、北側のみにしかPC鋼線が配置されておらず、南側には、PC鋼線が全く配置されていないという状態であるにも係らず、小梁などで、特段、天井を支えることもなく、Aタイプ及びBタイプの天井面南側半分においては、実際、通常の鉄筋コンクリートのみのいわゆるRC造りであった(通常のRCは、小梁等で天井を受ける)が、その事実(床半分が構造計画として劣悪している事実)を秘して、あたかも、本物件、全住戸の床部分が全てアンボンド工法で施工されて、通常のRC造りよりもPC3種(アンボンド工法)を採用することによって、床の剛性などの性能や騒音、振動に関する性能がより高いことを表示、説明し、買主らを誤認させ、さらに、契約書の役務の内容である、補修については、第13条アフターサービス及びアフターサービス規準、契約締結前から生じる原始的な毀損等については、第15条危険負担、瑕疵については、第16条瑕疵担保責任及び、品確法(10年保証)等に従って、役務等を履行する内容を重要事項説明時、販売時等において説明、約束して、本物件の販売を行い、金銭の交付を受け、平成16年3月頃、本物件を買主らに、引き渡したものである。






証拠資料(1部)


【構造計算書】・・・弾性たわみ、1、45mm ←NG

          長期たわみ、23、2mm

          ひび割れ幅・・・0、2mm←NG


1/250(法令等)・・・26、8mm



【実際】

ひび割れ幅・・・躯体0、6mm以上

角度・・・45度

長さ・・・約2700mm

本数・・・大2本、少無数


北側ワイヤー設置付近、たわみ量10mm程度

南側ワイヤー不設置箇所、たわみ量20mm程度

本件、瑕疵は、JSCAの推察のように支保工などの問題で、販売段階から10mm程度の、たわみが生じていた可能性が高く、その後、天井の3分の2の南側PCワイヤー不設置箇所において、クリープなどの現象により、徐々にたわみが進行し、合計約20mmに到達したものであると推察される。

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当該亀裂は、ほぼ、全住戸の天井にて見られる現象である。

上記現象(磁石がくっ付く)等を物理的にどのように完全に補修するのか、定かではないが、行政(三重県等)は、右のような事件・現場を、ろくに調査・確認・検証もせず、天井の過大な変形という本件の建築基準法施行令76条(型枠・支保工)に抵触する反社会的行為について「直せば、施行令違反が消える)」(←一部行政の実際のコメント)と、慣例的に、判断するのかは、「住の安全性」において、現在、一向に欠陥住宅や欠陥マンションが、後を絶たないことなど、また、上記、本件事実事案における現行、不正競争第2条13号・第21条2項4号・第22条(当時第2条12号・第13条・第14条)・不法行為等に対する処罰の意味(再発への抑止力)ということなどから鑑みても、重大な問題である。


ちなみにBタイプの天井部分、30mmのたわみをどのように直すのか(法令26、8mm以下、構造計算書上23、2mm以下のたわみに戻すのか)も問題である。








添付書類(写各1通)
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# by magekiretuz | 2007-10-30 00:46 | 欠陥マンション
設計上要求される性能の確保

本マンション欠陥箇所一覧

①床のたわみ及び、斜め亀裂
②逆梁のせん断亀裂・水平亀裂
③耐震壁の斜め亀裂
④屋上庇部分亀裂(漏水)
⑤1部大梁、柱部分のかぶり厚不足(屋上、大梁部分鉄筋露出)
⑥柱の打ち継ぎ部の水平亀裂
⑦雨水の浸入を防止する部分や、雑壁、パラペット、タイル、他亀裂多数。


本来、建物は、ある程度のひび割れは発生するかもしれないが、有害なひび割れが起こらないように設計・施工すべきであり、有害なひび割れとは、部材の過度のたわみの原因となったり、内部鉄筋の錆を促し、漏水現象を引き起こし、外観を著しく損ねたりするようなひび割れである。

コンクリート建物において、右のようなひび割れが発生した場合、当該ひび割れの、本数・深さ・幅・角度・長さ、などを慎重に確認、検討すべきである。



例えば、何ゆえ、当方が、亀裂において、ひび割れを考慮するかというと、本マンション室内天井部亀裂においては、仕上げ材のモルタル部分での亀裂の幅は0、8mm以上であり、躯体の部分では0、6mm以上であるが、「コンクリートにひび割れが発生すると、ひび割れ箇所ではコンクリートの応力は開放され、その分鉄筋の応力が増大し、内部においても鉄筋が露出されるようになる。」
すなわち、コンクリートとの付着の問題(付着の消失)であるが、勿論、付着の問題には、コンクリートのかぶり厚の影響もあるが、大凡、ひび割れ幅が0、1mm程度であったとしても、鉄筋の露出部分は30mm(3cm)以上、発生すると思われる。


従って、本マンションにおいては、多数の亀裂が発生しており、付着強度が減少することにより、強度や耐久性能が不足していることが推察される。
(例、逆梁の水平方向のひび割れは、かぶり厚の問題から、付着破壊ひび割れの可能性もあり、これも付着強度の急激な低下をもたらす。)


また、逆梁部分の亀裂や耐震壁の斜め亀裂や柱の打ち継ぎ部の亀裂、スラブ等における亀裂は、当該亀裂が第一に貫通している可能性があり、貫通せずとも、亀裂の深さによって、断面欠損していることが推察される。
例えば、本マンション1階~3階C3柱の寸法は、1000×1000であり、面積は、10000c㎡であるが、亀裂の深度がどれぐらいかによって、断面が何%、欠損しているか問題となり、逆梁の鉛直方向の亀裂(曲げ亀裂やせん断亀裂)に関しては、外観では、貫通しているように思われるが、貫通していれば、明らかな断面欠損(100%)となり、断面欠損は剛性の低下を意味する。



上層階、耐震壁の亀裂に関しては、その長さや、その発生方向、その発生本数が2本以上であることや、コンクリートの短期許容応力度(fs)との計算から、水平方向及び、鉛直方向のせん断力への強度(Qx、Qy)の不足等が問題となる。水平方向においては少なくとも2割程度の損失が懸念される。また、亀裂が貫通していれば、壁の厚さが、12cm以下となる。(施行令)

バルコニーの床(厚さ370)の上端(防水シート)と下端(リシン吹きつけ)には、幅0、5mm以上の斜め亀裂や、鉛直な亀裂が並行して、短辺方向の端から端へと、数本発生しており、その欠損率(深さ・長さ)が懸念されるが、スラブの厚さは8cm以上要する。


これら、上述の欠損など強度・耐力不足が、明らかな「人の財産への侵害」=財産上の侵害、資産価値の減少あるいは、対価以上の金銭の交付)である。

従って、構造安全性(人の生命・身体又は、財産への侵害の配慮という安全性)を確保するため、構造体コンクリートにおいて設計上要求される要求性能を満たそうとするならば、過大なひび割れ、コールドジョイント、有害な打込み欠陥部がないように製造し、打ち込み、型枠・支保工の除去、養生等をしなければならない。


以上から、三交不動産側調査(日本建築構造技術者協会実施)のように、剛性の低下を考慮せず、また、モルタル等をはつるなど亀裂の深度や幅、本数、長さ等を正確に考慮せず、施工精度上の問題点等を差し引くなどの作業を行わず、ただ単に、「構造計算書」を計算し直し、計算書上(書面上)は「耐震性・強度は、特に問題ありませんでした」と報告しただけでは意味がない。
右のようにプレストレスト施工箇所にRCの基準をそのまま適用することも適切でない。
また、現に、施工上の欠陥などが発生している建物において、施工精度の低下や、断面欠損、付着強度の低下等により、耐力や強度が不足している可能性を否定できない場合には、耐震性の確認には慎重さをきたすべき(慎重な確認・検討は、正確な情報伝達の透明性の確保に繋がる)であり、今後、以下の点に注目したい。



(建築基準法)

<第六条 > 

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定(この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定(以下「建築基準法令の規定」という。)その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。)に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更(国土交通省令で定める軽微な変更を除く。)をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。



4  建築主事は、第一項の申請書を受理した場合においては、同項第一号から第三号までに係るものにあつてはその受理した日から三十五日以内に、同項第四号に係るものにあつてはその受理した日から七日以内に、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかどうかを審査し、審査の結果に基づいて建築基準関係規定に適合することを確認したときは、当該申請者に確認済証を交付しなければならない。




13  建築主事は、第四項の場合において、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合しないことを認めたとき、又は申請書の記載によつては建築基準関係規定に適合するかどうかを決定することができない正当な理由があるときは、その旨及びその理由を記載した通知書を同項の期間(前項の規定により第四項の期間を延長した場合にあつては、当該延長後の期間)内に当該申請者に交付しなければならない。



14  第一項の確認済証の交付を受けた後でなければ、同項の建築物の建築、大規模の修繕又は大規模の模様替の工事は、することができない。



第七章 罰則

<第九十九条>  

次の各号のいずれかに該当する者は、一年以下の懲役又は百万円以下の罰金に処する。


一  第六条第一項等の規定に違反した者


二  第六条第十四項等の規定に違反した場合における当該建築物、工作物又は建築設備の工事施工者






(建築士法)追加

<第21条の3> 

建築士は、建築基準法の定める建築物に関する基準に適合しない建築物の建築その他のこの法律若しくは建築物の建築に関する他の法律又はこれらに基づく命令若しくは条例の規定に違反する行為について指示をし、相談に応じ、その他これらに類する行為をしてはならない。



<第21条の4> 

建築士は、建築士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。







(建築基準法施行令)

<第三十六条の三>

3  建築物の構造耐力上主要な部分には、使用上の支障となる変形又は振動が生じないような剛性及び瞬間的破壊が生じないような靱性をもたすべきものとする。


<第七十四条>
 
鉄筋コンクリート造に使用するコンクリートの強度は、次に定めるものでなければならない。

3  コンクリートは、打上りが均質で密実になり、かつ、必要な強度が得られるようにその調合を定めなければならない。


<第七十六条>
 
構造耐力上主要な部分に係る型わく及び支柱は、コンクリートが自重及び工事の施工中の荷重によつて著しい変形又はひび割れその他の損傷を受けない強度になるまでは、取りはずしてはならない。

2  前項の型わく及び支柱の取りはずしに関し必要な技術的基準は、国土交通大臣が定める。



(尚、かぶり厚さは、定義から、それぞれ鉄筋一本ずつについて定まる値であるが、ある部材についての鉄筋のかぶり厚さという場合は、その中の最小値、すなわちその部材の最も外側に配置された鉄筋についてのかぶり厚さをいう。)
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# by magekiretuz | 2007-10-27 23:02 | 建築